Quando il mercato inventa più in fretta della burocrazia
Case sugli alberi, botti, alloggi galleggianti e nuove forme di ospitalità: la classificazione turistica si confronta con modelli sempre più innovativi. La nuova tassonomia delle strutture ricettive amplia il quadro delle forme di ospitalità riconosciute, ma non tutte le soluzioni che il mercato propone trovano ancora una denominazione specifica e uniforme. In particolare, “case sugli alberi” e “botti” non risultano, allo stato delle fonti ufficiali consultabili, tipologie autonomamente ed espressamente individuate con queste denominazioni.Tra le nuove forme di ospitalità che trovano invece riscontro nella classificazione figurano realtà come garden sharing, boat & breakfast, alloggi galleggianti e forme di ospitalità diffusa, segnando un’evoluzione del sistema ricettivo verso modelli sempre meno riconducibili alle categorie tradizionali. Per ANBBA il tema, tuttavia, non è nuovo. Già molti anni fa l’Associazione aveva iniziato a confrontarsi con le problematiche legate al pernottamento e all’ospitalità a bordo delle imbarcazioni.
Il turismo cambia molto più velocemente delle norme che dovrebbero accompagnarlo.
Da anni il mercato propone esperienze che vanno ben oltre la tradizionale camera d’albergo: si dorme sugli alberi, dentro grandi botti, in strutture galleggianti, in sistemazioni immerse nella natura e, secondo una formula diversa che deve essere tenuta ben distinta, anche a bordo di vere e proprie imbarcazioni.
Il turista cerca queste esperienze. Il mercato le propone. Le piattaforme internazionali le commercializzano. Gli imprenditori sono pronti a investire. La burocrazia, qualche volta, arriva dopo e pone la domanda che conosciamo bene:
«Questa attività, esattamente, in quale casella la mettiamo?»
L’Accordo della Conferenza Unificata n. 22/CU del 18 marzo 2026, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 77 del 2 aprile 2026, aggiorna la modulistica standardizzata relativa alle strutture ricettive alberghiere, extra-alberghiere e all’aria aperta, prevedendo il successivo adeguamento da parte delle Regioni e dei Comuni.
È certamente un passo importante. Ma proprio la comparsa, nel nuovo quadro classificatorio, di forme di ospitalità innovative apre una domanda ancora più importante: abbiamo riconosciuto il turismo del futuro. Ma abbiamo anche spiegato agli imprenditori come aprirlo?
Quando ANBBA parlava di Bed Boat
Per ANBBA il problema dell’ospitalità innovativa non nasce certamente oggi.
Molti anni fa il Comune di La Maddalena, in Sardegna, affrontò il fenomeno del cosiddetto Bed Boat, cercando di disciplinare una forma di ospitalità che allora appariva decisamente innovativa: il pernottamento turistico a bordo delle imbarcazioni.
Quell’esperienza aprì una strada. Sulla sua scia, all’interno di ANBBA si lavorò per cercare di introdurre e regolamentare anche in altri territori questa nuova forma di ospitalità. Chi scrive queste riflessioni fu personalmente tra coloro che, per ANBBA, cercarono già allora di portare il tema all’attenzione delle istituzioni e di far riconoscere nei regolamenti regionali la possibilità di dormire a bordo di un’imbarcazione.
In Liguria il progetto arrivò anche a un livello istituzionale importante e si cercò di costruire un percorso per renderlo possibile. Il progetto incontrò però ostacoli interpretativi nel rapporto con la disciplina della navigazione e con le competenze delle autorità marittime.
Era, in sostanza, un’idea arrivata prima della propria casella burocratica.
E non si trattava soltanto di teoria. All’Argentario furono organizzate persino esperienze legate ai matrimoni nelle quali l’imbarcazione diventava parte integrante dell’evento. Sposi e invitati salivano a bordo. Si cenava sull’imbarcazione. Si usciva in navigazione per alcune miglia. Si rientrava successivamente in porto. E infine si pernottava a bordo.
Oggi probabilmente parleremmo di wedding experience, turismo esperienziale o hospitality on board. Allora la domanda era molto più semplice: come la chiamiamo nella pratica amministrativa?
Ancora una volta il mercato aveva già trovato il prodotto. La burocrazia stava ancora cercando il modulo.
Attenzione: Bed Boat e alloggio galleggiante non sono la stessa cosa
Proprio l’esperienza maturata allora ci impone oggi di evitare una confusione fondamentale.
Dormire su una barca e dormire in un alloggio galleggiante non sono necessariamente la stessa attività.
Il Bed Boat parte da un’imbarcazione. Esiste una barca, con la propria natura di unità nautica, la propria bandiera, il proprio regime giuridico e la possibilità, secondo i casi, di navigare. A bordo viene offerto anche il pernottamento.
L’alloggio galleggiante può invece partire da un concetto completamente diverso. Può essere un manufatto progettato specificamente per l’ospitalità, stabilmente collocato sull’acqua e non destinato alla navigazione.
Detto semplicemente: il Bed Boat è una barca sulla quale si dorme. L’alloggio galleggiante può essere una casa che, invece di poggiare sulla terra, galleggia.
Per il turista la differenza potrebbe essere minima. Per il diritto potrebbe essere un oceano.
Ed è proprio per questo che non dobbiamo ripetere gli errori del passato, sovrapponendo automaticamente normative nate per fenomeni diversi.
Ma se dormo su una barca ormeggiata, dove sto soggiornando?
Il Bed Boat apre poi interrogativi che, a distanza di anni, rimangono sorprendentemente attuali.
Immaginiamo una barca stabilmente ormeggiata in un porto turistico italiano sulla quale viene offerto un pernottamento. Il turista sta soggiornando nel Comune nel quale si trova il porto? Oppure, giuridicamente, sta semplicemente dormendo a bordo di un’unità navale? E quindi: deve pagare l’imposta di soggiorno?
La questione diventa ancora più curiosa se l’imbarcazione batte bandiera straniera. Prendiamo una barca battente bandiera panamense, ormeggiata in un porto turistico italiano, sulla quale un turista trascorre la notte. L’imposta di soggiorno, se prevista dal Comune e applicabile a quella forma di ospitalità, a chi viene versata? Al Comune italiano nel cui territorio si trova materialmente il porto? Conta il luogo nel quale avviene il pernottamento oppure la bandiera dell’imbarcazione? E chi assume gli obblighi del gestore ai fini della riscossione e del riversamento?
Sono domande provocatorie, ma non fantasiose. Sul piano fiscale e amministrativo, la bandiera straniera non determina automaticamente l’esenzione da un tributo locale italiano: occorre verificare il presupposto previsto dal regolamento comunale e il concreto inquadramento dell’attivit Varrà il principio generale enunciato , vale a direr il presupposto d’imposta eelativo alla territorialità per imbarcazioni battenti bandiera estera o quello relativo allo stazionamnto in un porto italiano ? Ed è proprio questo il punto che dovrebbe essere chiarito prima di sviluppare stabilmente questo mercato.
Potremmo altrimenti trovarci in una situazione singolare: la barca batte bandiera panamense, il turista è tedesco, la prenotazione arriva da una piattaforma internazionale, il porto è italiano e il Comune vuole sapere chi deve versargli tre euro e cinquanta di imposta di soggiorno.
A quel punto servirà forse più tempo per individuare il soggetto obbligato che per attraversare l’Atlantico.
Ma dietro la battuta esiste una questione seria: se l’ospitalità a bordo delle imbarcazioni deve diventare un’attività economica riconosciuta, occorre definire chiaramente dove si considera svolta, quale regime amministrativo segue e quali obblighi turistici e tributari comporta.
E il CIN?
Lo stesso problema riguarda il Codice Identificativo Nazionale.
Una struttura innovativa destinata alla ricettività dovrà avere il CIN quando rientra nel campo di applicazione della relativa disciplina. Ma, ancora una volta, bisogna prima stabilire che cosa stiamo identificando.
L’intera struttura? La singola casa sull’albero? Ogni botte? Un complesso composto da dieci alloggi innovativi? L’alloggio galleggiante? E nel caso del Bed Boat, il soggetto che esercita professionalmente l’attività oppure ogni singola imbarcazione utilizzata per il pernottamento?
Prima di assegnare un codice bisogna sapere, giuridicamente, che cosa stiamo codificando.
La nuova modulistica, da sola, non sembra dare una risposta completa a tutti questi interrogativi, anche perché la stessa «tipologia di esercizio» delle strutture extra-alberghiere resta collegata agli adattamenti derivanti dalle diverse normative regionali.
Adesso arrivano le botti. Prepariamoci
Se il turismo innovativo entra realmente nel nostro sistema amministrativo, sarà interessante osservare cosa accadrà quando un imprenditore presenterà una pratica per far dormire i turisti dentro grandi botti di legno.
La prima domanda potrebbe essere sanitaria: quanti metri quadrati deve avere una botte per essere considerata idonea al pernottamento?
Poi arriverà l’altezza. La botte, per sua natura, è rotonda e non collabora particolarmente con i regolamenti pensati per camere rigorosamente parallelepipede. Potremmo assistere alla nascita dell’innovativo concetto di: «altezza media ponderale del pernottamento enologico».
Poi arriverà la finestra. Quanto deve essere grande la superficie aeroilluminante? Un oblò vale come finestra? E se la porta della botte viene aperta durante il giorno, possiamo considerarla superficie aerante?
Attendiamo fiduciosi il primo regolamento sulla corretta aerazione del Barolo.
E come si comporterà il Comune di Grinzane Cavour?
A questo punto la domanda nasce spontanea. Come si comporterà il Comune di Grinzane Cavour quando arriverà la prima pratica per far dormire i turisti dentro una botte?
In un territorio dove la botte appartiene alla storia e alla cultura del vino potrebbe verificarsi un curioso corto circuito amministrativo: va meglio una botte piena di Barolo o una botte piena di turisti?
Nel primo caso nessuno, fortunatamente, si preoccupa del rapporto aeroilluminante. Nel secondo potrebbero improvvisamente comparire metri, altezze minime, ricambi d’aria e requisiti igienico-sanitari.
Potremmo arrivare al paradosso: il Barolo può invecchiare tranquillamente per anni dentro una botte, mentre il turista potrebbe non essere autorizzato a dormirci neppure una notte.
Naturalmente attendiamo di capire se nelle Langhe sarà sufficiente una SCIA oppure se servirà anche una certificazione DOCG del pernottamento. Perché, in fondo, quale luogo migliore per sperimentare il primo: Bed & Barolo? Camera con vista sulle vigne, pernottamento in botte e, possibilmente, nessun retrogusto burocratico.
La battuta, naturalmente, non mette in discussione la necessità della tutela sanitaria. La vera domanda è: quali requisiti devono essere applicati a una struttura che, per sua natura, non è una normale camera ricavata all’interno di un edificio tradizionale?
Case sugli alberi: chi darà l’agibilità al ramo?
Poi ci sono le case sugli alberi.
Il turista vede una notte romantica immersa nella natura. L’imprenditore vede un prodotto esperienziale ad alto valore aggiunto. La Pubblica Amministrazione potrebbe vedere contemporaneamente un edificio, una struttura sopraelevata, un manufatto nel bosco, un intervento paesaggistico e una questione forestale.
E allora le domande diventano inevitabili. Su quali alberi sarà possibile costruire una struttura destinata all’ospitalità? Chi stabilirà se l’albero è adatto? Sarà sufficiente un tecnico? Servirà un agronomo? Bisognerà certificare specie, età, condizioni fitosanitarie e capacità di sostenere la struttura? E in determinati contesti entreranno in gioco anche gli organismi competenti per la tutela forestale?
Potremmo assistere alla nascita di una nuova categoria catastale: A/Albero – abitazione turistica con chioma panoramica.
La questione, però, è molto seria. Una casa tradizionale poggia su fondamenta che dovrebbero rimanere ferme. Una casa sull’albero poggia su qualcosa che è vivo, cresce, cambia nel tempo e soprattutto si muove con il vento. E allora chi stabilirà i limiti?
Arriva l’anemometro turistico
La casa sull’albero del futuro potrebbe avere Wi-Fi, aria condizionata, vasca idromassaggio e, accanto alla porta, un nuovo accessorio obbligatorio: l’anemometro.
Se il vento supera una determinata velocità, il sistema potrebbe dichiarare temporaneamente la struttura non utilizzabile. A quel punto il turista riceverebbe un messaggio: «Gentile ospite, la sua camera è temporaneamente chiusa per eccesso di brezza».
Ma dietro l’ironia c’è un problema concreto. Se le condizioni meteorologiche imponessero l’evacuazione temporanea della casa sull’albero, dove dovrebbe dormire il turista? La struttura dovrebbe disporre obbligatoriamente di una sistemazione alternativa a terra? Il gestore dovrebbe mantenere una camera tradizionale libera per le emergenze? Il soggiorno verrebbe annullato? Chi stabilirebbe la velocità del vento oltre la quale la permanenza è vietata? Il costruttore? Un tecnico? La Regione? Il Comune? La ASL? O dovremo aspettare il primo bollettino quotidiano di agibilità del ramo?
E non finisce qui. Occorrerà valutare la stabilità dell’albero, gli ancoraggi, la manutenzione periodica, il rischio di fulmini, l’incendio, le vie di evacuazione e la sicurezza in caso di eventi meteorologici estremi. Forse, in determinati contesti, entreranno in gioco anche le competenze degli organismi forestali.
Manca soltanto qualcuno che chieda all’albero di firmare digitalmente la SCIA.
Il punto non è ironizzare sulla sicurezza. È esattamente il contrario. Proprio perché la sicurezza è fondamentale, servono regole specifiche per queste strutture, invece di tentare di adattare automaticamente norme pensate per normali edifici.
La domanda che manca: come si aprono realmente queste attività?
Arriviamo così al cuore della questione.
Una cosa è riconoscere e classificare nuove forme di ospitalità. Un’altra è spiegare all’imprenditore come possa effettivamente realizzarle, aprirle e gestirle legalmente.
Quale SCIA deve presentare una casa sull’albero? In quale categoria regionale rientra una botte destinata al pernottamento? Un alloggio galleggiante può essere una struttura autonoma? Oppure queste sistemazioni possono esistere soltanto come unità interne a campeggi, villaggi turistici, agriturismi o altre strutture già riconosciute? Quali requisiti sanitari devono rispettare? Quali requisiti edilizi? Quali norme di sicurezza? Devono avere il CIN? Devono riscuotere l’imposta di soggiorno? Devono comunicare gli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza? Devono trasmettere i flussi statistici?
E soprattutto: chi deve rispondere a queste domande prima che l’imprenditore investa i propri soldi?
Il rischio: una classificazione nazionale e venti modi diversi per applicarla
L’Accordo della Conferenza Unificata nasce nell’ambito dell’Agenda per la semplificazione amministrativa. Ma il sistema prevede inevitabilmente il successivo intervento delle Regioni, che devono adeguare i contenuti alle proprie normative, e dei Comuni, chiamati ad adeguare la modulistica utilizzata ( Attenzione i termini indicativi di adeguamento — 45 giorni per le Regioni, 60 giorni per i Comuni dal 18 marzo 2026 — risultano già scaduti alla data di pubblicazione di questo articolo ) quindi deve essere verificato lo stato di effettivo del recepimento delle norme nei vari territori. Ed è proprio qui che ANBBA intende prestare particolare attenzione. Perché il rischio è ritrovarsi con una classificazione comune e venti modi regionali differenti di trasformarla in un’attività realmente esercitabile.
Poi arriveranno i Comuni. Poi i SUAP. Poi le ASL. Poi gli uffici tecnici. Poi le autorità paesaggistiche. Per le questioni forestali gli organismi competenti. Per le vere imbarcazioni le autorità marittime.
Il risultato potrebbe essere che una casa sull’albero sia autorizzabile in un Comune, difficilmente autorizzabile in quello confinante e considerata praticamente extraterrestre cinquanta chilometri più avanti.
Non sarebbe esattamente il risultato che ci si aspetta da un’Agenda per la semplificazione.
Il mercato è già arrivato. Adesso tocca alle regole
La storia del Bed Boat dovrebbe insegnarci qualcosa.
Molti anni fa qualcuno aveva già immaginato che una barca potesse diventare non soltanto un mezzo per navigare, ma parte di un’esperienza turistica più ampia. ANBBA aveva provato ad aprire quella strada. Oggi quelle e altre forme di ospitalità sono diventate prodotti che il mercato internazionale conosce e commercializza.
Questo significa una cosa molto semplice: l’innovazione non aspetta la burocrazia. Ma una buona amministrazione non dovrebbe limitarsi a inseguirla. Dovrebbe accompagnarla.
La Conferenza Unificata ha compiuto un passo importante aggiornando la modulistica. Ora, però, bisogna affrontare il passaggio decisivo: trasformare il riconoscimento delle nuove forme di ospitalità in regole realmente utilizzabili dagli imprenditori.
Occorre stabilire quali titoli amministrativi siano necessari, quali requisiti siano realmente applicabili e come debbano essere gestiti CIN, imposta di soggiorno, pubblica sicurezza e rilevazioni statistiche.
Occorre soprattutto distinguere fenomeni diversi. Una barca sulla quale si dorme non è automaticamente un alloggio galleggiante. Una casa galleggiante non deve diventare una barca soltanto perché si trova sull’acqua. Una casa sull’albero non è una camera d’albergo al quarto piano. Una botte non è un monolocale.
La vera semplificazione comincerà quando, davanti a un’attività nuova, la prima domanda della Pubblica Amministrazione non sarà: «Dentro quale vecchia categoria possiamo farla entrare?» ma: «Quali sono le regole realmente necessarie perché possa funzionare in sicurezza?»
Perché gli imprenditori devono conoscere le regole prima di investire, non scoprirle dopo aver acquistato la barca, costruito la botte, ancorato l’alloggio galleggiante o scelto l’albero.
Nel frattempo, a chi vuole far dormire i turisti dentro una botte consigliamo prudenza. Non per il vino. Per il rapporto aeroilluminante.
A chi vuole costruire una casa sull’albero consigliamo invece di scegliere con attenzione il ramo e di controllare le previsioni del vento. Non si sa mai che qualcuno chieda il certificato di agibilità dell’albero e l’anemometro collegato direttamente al SUAP.
E per il turista che dorme su una barca panamense ormeggiata in un porto italiano? Una certezza forse ce l’abbiamo. Prima o poi qualcuno verrà a chiedersi a chi spettano quei tre euro e cinquanta di imposta di soggiorno.
ANBBA, almeno, in queste acque aveva cominciato a navigare molti anni fa. Quando per la burocrazia italiana il porto non era ancora stato costruito.
