A cura dei servizi tecnici di ANBBA – Diretti da Cesare Gherardi – Ottobre 2025
1. Premessa
Dopo decenni di attesa e migliaia di condoni edilizi non definiti che languono negli archivi di tantissimi comuni italiani ( a partire dal primo del 1985 (L. 47/85) ai successivi ) il Governo si appresta a varare una riforma organica del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti prepara infatti una revisione profonda che introduce sanatorie semplificate per gli immobili esistenti realizzati prima del 1° settembre 1967, data simbolo coincidente con l’entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte (L. 765/1967).
2. Una riforma attesa e rivoluzionaria
La nuova normativa riconosce che milioni di fabbricati costruiti prima del 1967 — spesso con piccole difformità o documentazione incompleta — sono rimasti “bloccati” da ostacoli burocratici, pur non costituendo situazioni di reale pericolo o abusivismo speculativo.
La riforma propone dunque:
- la semplificazione delle sanatorie per gli abusi ante-1967;
- la ridefinizione o il superamento del principio di doppia conformità;
- l’introduzione del silenzio-assenso e del silenzio devolutivo;
- la digitalizzazione integrale con il fascicolo del fabbricato.
3. Data spartiacque: 1° settembre 1967
Questa data rappresenta una “linea di demarcazione” tra l’edilizia storica, spesso priva di strumenti urbanistici comunali, e l’edilizia moderna regolata. Gli abusi o difformità minori antecedenti potranno quindi essere sanati con una procedura snella, basata su documentazione probatoria e asseverazione tecnica.
4. Verso la semplificazione amministrativa
La riforma istituisce termini certi per i procedimenti, il principio del silenzio-assenso, e la possibilità di devoluzione automatica dell’istruttoria in caso di inerzia.
Il ruolo dei tecnici diventa centrale: le asseverazioni sostituiranno in larga parte il controllo preventivo della Pubblica Amministrazione, favorendo la rapidità e la responsabilità professionale.
5. Il fascicolo digitale del fabbricato
La storia dalle origini
Una vera e propria legge su questo argomento non è mai stata emanata ma l’obbligo è stato introdotto e poi abolito più volte attraverso leggi regionali e provvedimenti comunali. Ad esempio, il Comune di Roma ha introdotto il “libretto del fabbricato” nel 1999, e la legge regionale della Campania nel 2002, ma queste iniziative sono state poi abrogate o sono fallite a livello nazionale.
Ecco un dettaglio delle principali tappe:
- Iniziative Locali: Diverse regioni e comuni italiani hanno tentato di istituire il fascicolo del fabbricato fin dalla fine degli anni Novanta, come il disegno di legge del 1999 e la delibera del Comune di Roma del 1999, ma queste iniziative non sono mai state consolidate a livello nazionale.
- Campania: Nel 2002 la Regione Campania ha introdotto un obbligo simile con la legge regionale 27/2002, ma questo è stato poi abrogato o non ha avuto seguito.
- Obbligo Provinciale/Comunale: Il fascicolo del fabbricato è stato reso obbligatorio anche da altre regioni, come l’Emilia-Romagna nel 2013 e la Basilicata nel 2009, ma anche questi obblighi sono stati poi aboliti.
- Riconoscimento delle Problematiche: A seguito del dibattito e degli eventi sismici, si è tornato a discutere sull’opportunità di rendere obbligatorio il fascicolo del fabbricato.
In conclusione, non c’è stata una legge generale sulla base della quale la creazione del fascicolo del fabbricato è diventata obbligatoria, ma piuttosto una serie di iniziative locali che sono state poi abrogate.
Quindi finalmente oggi con questa nuova legge: ogni immobile sarà dotato di una “carta d’identità digitale” contenente l’intera storia edilizia, urbanistica e catastale.
L’interoperabilità tra banche dati eliminerà la necessità per i cittadini di fornire più volte la stessa documentazione e renderà più trasparenti le compravendite e le pratiche edilizie.
6. Impatti generali sul mercato immobiliare
Il provvedimento può produrre effetti di portata epocale:
- Sblocco della commerciabilità di milioni di immobili;
- Rivalutazione patrimoniale degli edifici regolarizzati;
- Riduzione del contenzioso tecnico e notarile;
- Incentivo alla rigenerazione urbana in aree storiche e rurali.
7. Effetti benefici per le attività ricettive extra-alberghiere
a) Sblocco di immobili idonei all’accoglienza
Molti edifici costruiti prima del 1967, specialmente nei centri storici, nei borghi rurali e nelle zone collinari e costiere, oggi non possono essere destinati ad uso ricettivo a causa di irregolarità edilizie minori (ampliamenti, verande, tramezzi non conformi).
La sanatoria permetterà di recuperare un patrimonio immobiliare di altissimo valore turistico, aprendo la strada alla creazione di B&B, case vacanza, affittacamere e locazioni turistiche perfettamente regolari.
b) Valorizzazione dei piccoli proprietari e delle aree interne
Il provvedimento rappresenta una grande opportunità per famiglie e piccoli proprietari che potranno finalmente mettere a reddito immobili inutilizzati o sottoutilizzati, in particolare nei borghi minori e nei centri storici che ANBBA promuove con progetti come “Visita l’Italia”.
La regolarizzazione edilizia sarà la base per ottenere autorizzazioni comunali, codici identificativi regionali (CIR/CIN) e per operare in piena conformità alle norme regionali sul turismo.
c) Rafforzamento della legalità e contrasto all’abusivismo turistico
Chiarendo e semplificando lo status edilizio, la riforma consentirà di distinguere nettamente tra chi opera nel rispetto delle regole e chi gestisce strutture abusive.
La trasparenza documentale e il fascicolo digitale ridurranno la “zona grigia” di attività non registrate, favorendo la qualità dell’offerta e la competitività del turismo extra-alberghiero italiano.
d) Sinergia con la rigenerazione urbana
La possibilità di regolarizzare edifici storici consentirà il recupero di immobili nei centri minori, contribuendo alla rigenerazione turistica e sociale di intere comunità, coerentemente con le politiche di sostenibilità e valorizzazione dei territori promosse anche da ANBBA.
8. Questioni istituzionali e prospettive di attuazione
Come ogni legge delega, anche questa riforma richiederà decreti attuativi che definiranno nel dettaglio le procedure, le tariffe e i modelli di asseverazione.
Resta il nodo del Titolo V della Costituzione, che attribuisce alle Regioni competenze concorrenti in materia urbanistica e edilizia.
Negli anni, questa ripartizione ha spesso generato ritardi e difformità territoriali nell’applicazione delle norme statali.
ANBBA auspica che, di fronte all’evidente interesse nazionale del provvedimento, le Regioni non ostacolino ma collaborino attivamente alla sua attuazione, garantendo uniformità di procedure e tempi certi su tutto il territorio.
Un coordinamento leale tra Stato e Regioni è infatti condizione indispensabile per rendere la riforma realmente efficace e per sostenere la crescita del comparto turistico-ricettivo.
9. Conclusione: una speranza concreta per cittadini e operatori
La riforma in preparazione rappresenta una svolta storica per il settore edilizio e per il turismo extra-alberghiero italiano.
Sanare con razionalità e giustizia migliaia di piccole irregolarità significa restituire valore, certezza e legalità al patrimonio edilizio nazionale.
Per ANBBA, questa prospettiva si traduce in una nuova stagione di opportunità per l’accoglienza diffusa, la tutela dei borghi e la promozione dell’Italia autentica.
Con fiducia e con l’auspicio che il Parlamento approvi presto il provvedimento, ANBBA esprime la speranza che la sanatoria ante-1967 divenga rapidamente operativa su tutto il territorio nazionale, a beneficio di cittadini, professionisti e di un turismo responsabile, regolare e sostenibile.
