Polizza Catastrofale – Precisazioni e aggiornamenti operativi

1) Quadro normativo e soggetti obbligati

La polizza contro i rischi catastrofali (cat-nat) è diventata obbligatoria per tutte le imprese con sede legale in Italia o con stabile organizzazione in Italia, iscritte al Registro delle Imprese.
La copertura riguarda i principali eventi catastrofali naturali (sisma, alluvione, frane, inondazioni, ecc.).

La normativa di riferimento è stata introdotta con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, commi 101 e seguenti) ed è stata resa operativa dal Decreto Ministeriale n. 18/2025, che ha definito criteri, ambito di applicazione e modalità attuative.

Termini aggiornati

Per le micro e piccole imprese, e per alcuni settori economici – tra cui quello turistico e ricettivo – sono state previste proroghe operative, con slittamento dell’obbligo fino al 31 marzo 2026, anche a seguito delle richieste avanzate dalle associazioni di categoria.

2) Quali beni devono essere assicurati

L’obbligo assicurativo riguarda tutti i beni materiali utilizzati nell’attività di impresa, e in particolare:

• fabbricati (immobili);
• impianti e macchinari;
• attrezzature, arredi, elettrodomestici e altri beni strumentali utilizzati per l’attività.

Rientrano nell’obbligo anche i beni non di proprietà dell’impresa, purché siano utilizzati nello svolgimento dell’attività e non risultino già coperti da altra polizza analoga.

Questo aspetto è particolarmente rilevante per le locazioni turistiche e le attività esercitate in immobili non di proprietà.

3) Immobili locati: chi deve stipulare la polizza e chi sostiene l’onere

Obbligo di stipula

Nel caso in cui un immobile sia locato a un soggetto che esercita un’attività imprenditoriale (incluse le locazioni turistiche in forma imprenditoriale), il primo soggetto obbligato alla stipula della polizza è colui che utilizza l’immobile nell’esercizio dell’attività, anche se non ne è proprietario.

Ciò significa che il gestore con partita IVA che utilizza l’immobile per l’attività di locazione turistica può rientrare tra i soggetti obbligati, indipendentemente dalla proprietà del bene.

Ripartizione economica e indennizzi

• Se la polizza viene stipulata dal proprietario sui beni di sua proprietà, l’indennizzo viene liquidato al proprietario, con l’obbligo di destinare le somme al ripristino dell’immobile e della sua funzionalità.
• Il conduttore/utilizzatore può avere diritto a un indennizzo per lucro cessante, fino a una percentuale massima (generalmente indicata nel limite del 40%), se il contratto non disciplina diversamente la materia.

Punto critico da evidenziare:
nelle locazioni turistiche gli arredi, gli elettrodomestici e i beni strumentali dell’attività sono spesso di proprietà del gestore e non del proprietario dell’immobile. Tuttavia:

• tali beni devono comunque essere considerati nel valore complessivo assicurato;
• l’indennizzo viene liquidato al proprietario dell’immobile, se contraente della polizza;
• è quindi essenziale stabilire contrattualmente come il valore dei beni del gestore venga riconosciuto e come avvenga il ristoro in caso di evento catastrofale.

4) Valore dell’immobile e degli arredi

Per determinare correttamente la somma assicurata (base per il premio e per l’indennizzo), la normativa richiede di considerare:

• il valore dell’immobile;
• il valore delle immobilizzazioni materiali utilizzate per l’attività (arredi, attrezzature, elettrodomestici, suppellettili), nei limiti di quanto previsto dall’art. 2424 del Codice Civile.

Implicazioni operative

• La somma assicurata deve essere congrua e coerente con il valore reale dei beni (fabbricato + beni strumentali), altrimenti, in caso di sinistro, l’indennizzo potrebbe risultare ridotto o contestabile.
• In presenza di immobili locati, è fondamentale stabilire chi determina i valori assicurati, chi sostiene il premio e come vengono ripartiti gli indennizzi tra locatore e conduttore.

Nota tecnica sul valore dell’immobile

Per evitare contestazioni in fase di stipula o di liquidazione del sinistro, è consigliabile fare riferimento a dati ufficiali, in particolare alle tabelle OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Le tabelle OMI:

• sono aggiornate periodicamente;
• indicano valori minimi e massimi al metro quadro;
• sono suddivise per zone, quartieri e micro-zone (soprattutto nei grandi centri);
• tengono conto dello stato di conservazione dell’immobile.

Si consiglia di:

• calcolare una media tra valore minimo e massimo al mq;
• moltiplicare per la superficie dell’immobile risultante dalla visura catastale.

ANBBA è a completa disposizione dei soci per assisterli in questo delicato calcolo, fondamentale per una copertura corretta.

5) Cosa succede in caso di evento catastrofale

In presenza di un evento coperto dalla polizza:

• l’indennizzo viene liquidato al proprietario, se contraente della polizza sui beni immobili;
• il proprietario è tenuto a destinare le somme al ripristino dell’immobile e dei beni assicurati;
• qualora il proprietario non adempia agli obblighi contrattuali o ritardi il ripristino, il conduttore/gestore può avere diritto a un ristoro per lucro cessante, nei limiti e con le modalità previste.

Rimane aperto il tema della tutela del valore degli arredi e dei beni di proprietà del gestore, che deve essere affrontato preventivamente in sede contrattuale.

6) Rischi interpretativi e consigli operativi

Contrattualizzare con chiarezza

È fortemente consigliato inserire nei contratti di locazione clausole specifiche che disciplinino:

• chi stipula la polizza e su quali beni;
• come vengono determinati i valori assicurati;
• come si ripartisce il costo del premio;
• come vengono gestiti e ripartiti gli indennizzi in caso di evento catastrofale.

Monitorare gli aggiornamenti

Le FAQ ministeriali (MIMIT) e gli orientamenti delle associazioni di categoria sono in costante evoluzione, soprattutto per quanto riguarda:

• beni non di proprietà dell’impresa;
• distinzione tra immobile e contenuto;
• attività esercitate in immobili detenuti a diverso titolo (locazione, comodato, gestione).

Sintesi pratica

La polizza catastrofale copre immobili e beni strumentali utilizzati nell’attività di impresa.
In caso di attività imprenditoriale svolta in immobili locati, l’obbligo può ricadere anche sull’utilizzatore/gestore.
L’indennizzo viene liquidato al proprietario se è lui il contraente, con obbligo di ripristino.
Il gestore può avere diritto a un ristoro per lucro cessante, se correttamente disciplinato.
La somma assicurata deve riflettere il valore reale dell’immobile e dei beni utilizzati.

Supporto ANBBA e convenzione assicurativa

La nostra Associazione sta già fornendo ai soci che ne fanno richiesta preventivi dedicati, rilasciati secondo la convenzione attiva con AXA.

Gli interessati possono richiedere un preventivo compilando l’apposito form, tenendo conto di tutte le indicazioni sopra riportate.

Si ribadisce che l’assistenza ANBBA è particolarmente rilevante nei casi più complessi, quali:

• attività esercitate in immobili non di proprietà;
• presenza di beni strumentali di proprietà del gestore;
• rapporti contrattuali atipici o non riconducibili alla locazione ordinaria.

ANBBA resta a disposizione per fornire supporto tecnico, interpretativo e operativo ai propri soci.

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