Il Governo avvia il nuovo Codice dell’Edilizia: sanatorie, doppia conformità, titoli edilizi e semplificazioni. ANBBA spiega cosa cambia davvero.
Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Il Consiglio dei Ministri del 4 dicembre 2025 ha approvato il Disegno di Legge delega per la “razionalizzazione e il riordino dei regimi amministrativi edilizi e urbanistici e dei connessi titoli abilitativi”.
L’annuncio è stato presentato come una svolta epocale per il settore edilizio, ma è importante chiarire da subito un aspetto fondamentale: non si tratta ancora di una riforma operativa, bensì dell’atto di avvio di un percorso complesso, che porterà – solo successivamente – all’adozione di un nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni.
La legge delega impegna infatti il Governo ad adottare, entro 12 mesi dalla sua entrata in vigore, uno o più decreti legislativi che andranno a sostituire o riscrivere ampie parti del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), oggi ritenuto frammentato, stratificato e fonte di forte incertezza applicativa.
Un percorso iniziato prima: la consultazione del Piano Casa
Il DDL non nasce nel vuoto.
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) aveva infatti avviato, dal 1° febbraio 2025, una consultazione pubblica nell’ambito del Tavolo Piano Casa, coinvolgendo:
- amministrazioni locali;
- professionisti tecnici;
- categorie economiche;
- associazioni di proprietari e operatori immobiliari.
Gli esiti della consultazione, presentati ufficialmente il 18 giugno 2025, avevano già individuato le principali criticità del sistema edilizio italiano:
- oltre 30 regimi autorizzativi differenti su base regionale e comunale;
- tempi medi delle pratiche edilizie superiori ai 120–180 giorni;
- migliaia di istanze di sanatoria e condono ancora pendenti;
- gravi difficoltà nella commerciabilità degli immobili, soprattutto quelli costruiti o modificati prima del 1967.
La bozza di Disegno di Legge delega circolata online (ancora non definitiva) consente oggi di comprendere meglio la direzione della riforma.
I principi cardine del Disegno di Legge delega
Il testo individua principi e criteri direttivi molto ampi, che dovranno essere tradotti in norme concrete nei futuri decreti delegati. Tra i principali:
1. Superamento del principio di “doppia conformità”
Viene prevista una ridefinizione sostanziale del principio di doppia conformità, oggi centrale nelle sanatorie edilizie, con l’obiettivo di:
- semplificare la regolarizzazione degli abusi storici, in particolare quelli realizzati prima del 1° settembre 1967;
- rendere coerenti regolarità edilizia e commerciabilità degli immobili.
La data del 1° settembre 1967 diventa uno spartiacque normativo fondamentale.
2. Chiusura definitiva dei condoni edilizi storici
Il DDL delega impone ai decreti attuativi di:
- fissare una data certa per la conclusione delle istruttorie ancora pendenti;
- riferirsi a tutte e tre le edizioni dei condoni:
- L. 47/1985
- L. 724/1994
- L. 326/2003
Si tratta di un punto cruciale: in Italia risultano ancora decine di migliaia di pratiche di condono non definite, con gravi ripercussioni su compravendite, successioni, mutui e utilizzi turistici degli immobili.
3. Classificazione nazionale delle difformità edilizie
Per la prima volta si punta a una classificazione uniforme su scala nazionale delle difformità edilizie, secondo criteri di:
- proporzionalità
- gradualità
- incidenza urbanistica effettiva
Il principio guida è distinguere chiaramente tra:
- abusi gravi e integrali, che restano non sanabili e non agevolabili;
- difformità parziali o minori, oggi spesso bloccanti, ma che potranno essere regolarizzate.
Questa impostazione avrà effetti diretti anche sulla fruizione delle agevolazioni fiscali (bonus edilizi, contributi pubblici, incentivi regionali).
4. Accesso alle agevolazioni fiscali
Il testo chiarisce che:
- resta il divieto di agevolazioni per interventi su abusi edilizi integrali (art. 49 D.P.R. 380/2001);
- potranno invece accedere alle agevolazioni le unità immobiliari con piccole difformità regolarizzate.
Un chiarimento atteso da anni, soprattutto per immobili utilizzati in ambito residenziale e turistico.
Riordino dei titoli edilizi: meno incertezza, tempi certi
La riforma prevede un riordino complessivo dei titoli edilizi, con definizione chiara di:
- CILA
- SCIA
- SCIA alternativa al permesso di costruire
- Permesso di costruire
- Edilizia libera
Per ciascun titolo dovranno essere stabiliti:
- termini certi di conclusione del procedimento;
- condizioni chiare di utilizzo;
- criteri omogenei per oneri e contributi di costruzione.
È prevista una rivisitazione dell’edilizia libera, estendendola a tutti gli interventi privi di significativa rilevanza urbanistica ed edilizia, riducendo drasticamente il ricorso a pratiche formali inutili.
Sportello unico edilizia: un solo interlocutore per il cittadino
Un principio fondamentale è quello dello sportello unico:
- un solo punto di accesso per il cittadino o il professionista;
- gestione coordinata con tutte le altre amministrazioni coinvolte;
- stop alla duplicazione di richieste documentali.
Il cittadino avrà diritto a non produrre documenti già in possesso della Pubblica Amministrazione.
Stato legittimo dell’immobile: verso una vera semplificazione
Il DDL prevede una profonda revisione dell’istituto dello stato legittimo, con:
- criteri più chiari;
- maggiore valorizzazione del titolo più recente, anche formatosi per silenzio-assenso;
- tutela dell’affidamento del legittimo proprietario.
Un punto centrale per la circolazione degli immobili e per le attività extra-alberghiere.
Cambi di destinazione d’uso: meno vincoli, più flessibilità
Viene introdotto il principio dell’“indifferenza funzionale” tra destinazioni d’uso omogenee nel tessuto urbanizzato.
In concreto, passaggi tra:
- residenziale,
- commerciale di vicinato,
- terziario di prossimità,
potranno avvenire senza procedure complesse se non comportano un impatto urbanistico significativo.
Un tema cruciale per:
- affitti brevi,
- B&B,
- strutture extra-alberghiere,
- rigenerazione dei centri storici.
Silenzio-assenso e asseverazioni: più responsabilità ai tecnici
La delega rafforza:
- autocertificazioni;
- asseverazioni professionali;
- silenzio-assenso e silenzio devolutivo.
L’obiettivo è contrastare l’inerzia della PA e garantire tempi certi.
Digitalizzazione e Fascicolo digitale del fabbricato
Elemento strategico della riforma è la creazione di:
- anagrafe delle costruzioni;
- fascicolo digitale del fabbricato.
Strumenti indispensabili per:
- ricostruire la storia amministrativa degli immobili;
- ridurre il contenzioso;
- agevolare controlli, compravendite e utilizzo turistico.
E il DDL in esame alla Camera?
Parallelamente, dal 10 settembre 2025, è iniziato alla Camera l’esame della proposta di legge delega n. 2332/2025, che prevede l’adozione di un nuovo Testo Unico delle Costruzioni entro 6 mesi.
Si tratta di un progetto più ambizioso, che tocca anche:
- distanze tra edifici;
- responsabilità dei tecnici;
- norme tecniche per le costruzioni.
L’esito di questa iniziativa potrebbe incidere profondamente sull’iter del Codice dell’Edilizia annunciato dal Governo.
Le osservazioni di ANBBA
ANBBA accoglie con attenzione positiva l’impostazione della riforma, ma ribadisce che:
- la semplificazione deve essere reale e non solo enunciata;
- la riforma dovrà garantire certezza giuridica ai piccoli proprietari;
- è fondamentale tutelare la circolazione degli immobili e le attività turistico-ricettive legittime.
Solo i decreti attuativi diranno se questa riforma sarà davvero una svolta o l’ennesima occasione mancata.
ANBBA continuerà a monitorare il percorso legislativo e a informare puntualmente i propri associati.
