Norma su IRPEF fabbricati Venezia

📌 1. La norma: perché a Venezia si dichiara il 75% del canone?

Nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del 730, quando un immobile situato in Venezia centro storico o nelle isole della Giudecca, Murano e Burano viene locato con regime ordinario (IRPEF) – quindi senza cedolare secca – il canone imponibile non è il 100% ma solo il 75%.

Questo deriva da una riduzione forfetaria prevista dall’art. 8 della L. 431/1998, che riconosce una particolare agevolazione fiscale per Venezia.

Per questo l’Agenzia indica:

Codice 2

âś” si usa solo per fabbricati a Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano
✔ l’imponibile è 75% del canone annuo
âś” si applica solo nel regime ordinario (IRPEF + addizionali)
âś” non si usa con cedolare secca (per la quale il canone resta al 100%)

đź“Ś 2. Esempio di calcolo: verifica dei calcoli

Canone: € 1.200 / mese = € 14.400 anno

A) Cedolare secca 21%

Base imponibile: 14.400
Imposta: 14.400 × 21% = € 3.024

➡ Nessuna deduzione né riduzione.

B) Regime ordinario (IRPEF) – Venezia, codice 2

Base imponibile:
14.400 × 75% = 10.800 €

Essendo unico reddito, si applica la prima aliquota IRPEF: 23%

Imposta:
10.800 × 23% = € 2.484

➡ Risparmio rispetto alla cedolare:
3.024 – 2.484 = € 540

I calcoli della mail sono corretti.

⚠ Nota: nel regime ordinario si pagano anche addizionali regionali e comunali, quindi il vantaggio effettivo può ridursi un po’, ma resta comunque significativo.

đź“Ś 3. Documentazione e codifica in dichiarazione

Come indicato nella mail:

  • il codice 2 compare nel software dell’Agenzia (sia 730 precompilato che Redditi)
  • selezionandolo appare l’indicazione ufficiale sulla riduzione al 75%
  • non occorre allegare contratti o documenti, basta conservare:
    • contratto di locazione
    • eventuali ricevute
    • eventuale registrazione RLI

đź“Ś 4. Oneri accessori: si possono dedurre le utenze pagate dal proprietario?

Qui è necessario distinguere.

Con cedolare secca → NO, nessuna deduzione

Se si sceglie la cedolare, non si deduce nulla.
Non importa se:

  • le bollette le paga il proprietario,
  • non le fa rimborsare,
  • sono incluse o escluse dal canone.

➡ La base imponibile rimane il canone al 100%.

Con regime ordinario (IRPEF) → generalmente NO, le utenze non sono deducibili

Nel regime ordinario le deduzioni ammesse sono tassativamente quelle dell’art. 37 TUIR e circolari Agenzia Entrate:

🟢 deducibili

  • spese di manutenzione straordinaria
  • provvigioni pagate all’agenzia immobiliare per l’affitto
  • IMU (dal 2022 al 100% nei casi previsti di immobili locati)

đź”´ NON deducibili (incluso il caso della domanda)

  • utenze e bollette pagate dal proprietario
  • spese condominiali ordinarie
  • arredi
  • manutenzione ordinaria
  • assicurazioni

👉 Anche se il proprietario le paga e non chiede il rimborso, l’Agenzia le considera costi non inerenti all’imponibile fondiario e quindi non deducibili.

đź“Ś 5. Nota importante: utenze incluse nel canone

Se nel contratto è scritto che le utenze sono comprese nel canone, allora:

  • il canone resta deducibile nella misura prevista (75% a Venezia)
  • ma le utenze non diventano deducibili comunque

Non cambia nulla lato IRPEF.

đź“Ś RISPOSTA BREVE AL QUESITO

No: né con cedolare secca né con il regime ordinario puoi dedurre le utenze che paghi tu e non ti fai rimborsare.

Ecco un confronto chiaro, schematico e pronto da usare/riutilizzare, specifico per Venezia e isole (Giudecca, Murano, Burano).
Può essere usato come scheda tecnica, come risposta agli associati ANBBA o come base per una pagina web.

đź“Ś CONFRONTO TRA CEDOLARE SECCA E REGIME ORDINARIO (VENEZIA E ISOLE)

Valido per immobili situati in: Venezia centro storico, Giudecca, Murano, Burano

🟥 1) CEDOLARE SECCA

Aliquota

  • 21% sulla locazione libera (4+4)
  • 10% su canone concordato (solo se il contratto è effettivamente concordato)

Base imponibile

  • Sempre 100% del canone annuo
  • Nessuna riduzione locale per Venezia

Imposte aggiuntive

  • No IRPEF ordinaria
  • No addizionali regionali/comunali
  • No imposta di registro e bollo alla registrazione e rinnovi

Deduzioni/Detrazioni

  • Zero: nessun costo deducibile
    (né spese condominiali, né bollette, né manutenzioni, né provvigioni)

Vantaggi

  • Semplice
  • Nessuna addizionale
  • Nessuna imposta accessoria
  • Spesso conveniente con redditi medio-alti o quando il contribuente ha altri redditi rilevanti

Svantaggi

  • Base imponibile al 100%, senza riduzioni
  • Nessuna deduzione di spese
  • Meno conveniente se l’unico reddito è il canone di locazione

🟦 2) REGIME ORDINARIO (IRPEF)

Base imponibile (caso Venezia)

Per Venezia centro e isole →
➡ solo il 75% del canone (codice 2 nel modello 730/Redditi)

Aliquote

  • IRPEF ordinaria a scaglioni (23% fino a 28.000 euro)
  • Addizionali regionali e comunali

Deduzioni

  • Alcune spese sono deducibili/detratte:
    ✔ provvigioni dell’agenzia immobiliare
    ✔ IMU (nei casi previsti: immobili locati → deducibile al 100% dal reddito d’impresa o lavoro autonomo; per le persone fisiche non è deducibile, quindi qui di fatto non rileva)
    ✔ manutenzioni straordinarie (solo per immobili diversi da quelli locati → quindi normalmente NO per locazione abitativa)

👉 In pratica, per le persone fisiche che affittano: NON si deducono bollette, condominio, arredi, pulizie, ordinaria manutenzione.

Vantaggi

  • Riduzione del canone imponibile al 75% → vantaggio forte
  • Può risultare piĂą conveniente per chi:
    âś” ha redditi bassi o solo questo reddito
    âś” vuole sfruttare la forte riduzione prevista per Venezia

Svantaggi

  • Addizionali da pagare
  • PiĂą complessitĂ 
  • Niente imposta sostitutiva: l’IRPEF può crescere se il contribuente ha altri redditi

🟩 3) ESEMPIO PRATICO (Venezia centro – 1.200 €/mese)

Voce
Cedolare Secca
Regime Ordinario (Venezia – 75%)
Canone annuo
14.400 €
14.400 €
Base imponibile
14.400 € (100%)
10.800 € (75%)
Aliquota
21%
23%
Imposta
3.024 €
2.484 € (+ addizionali)
Deduzioni
Nessuna
Nessuna rilevante
Convenienza
❌ meno conveniente
âś” piĂą conveniente nel caso di reddito unico

⚠ Nota: l’IRPEF reale nel regime ordinario sale di qualche centinaio di euro per via delle addizionali regionali/comunali. Ma la riduzione al 75% resta così forte che spesso il regime ordinario continua ad essere più vantaggioso per Venezia.

🟨 4) Quando conviene l’uno o l’altro?

CEDOLARE SECCA conviene se:

  • il contribuente ha altri redditi elevati
  • si vuole evitare le addizionali
  • si preferisce semplicitĂ  e assenza di imposte accessorie
  • il canone è basso o medio

REGIME ORDINARIO conviene se:

  • il contribuente ha solo quel reddito o redditi bassi
  • la locazione è a Venezia o isole agevolate
  • si vuole sfruttare la riduzione del 75%

🟫 5) Considerazione generale sulla “particolarità veneziana”

La riduzione del 75% è un unicum nazionale.
Questo fa sì che, solo a Venezia, il regime ordinario possa essere più conveniente della cedolare secca, cosa che nelle altre città quasi mai accade.

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