Locazioni turistiche: il grande rumore di oggi

A cura dei Servizi Tecnici ANBBA – Direttore Cesare Gherardi

Introduzione – Una lunga storia di norme, interpretazioni e conflitti

In Italia, il tema delle locazioni turistiche — o affitti brevi — è oggi al centro di un intenso dibattito tra istituzioni, operatori e cittadini.
Quello che sembra un fenomeno recente affonda in realtà le sue radici nel 1998, anno in cui una legge fondamentale ha sancito la nascita delle locazioni “a uso turistico”.
Da allora, in poco più di venticinque anni, il settore ha attraversato una serie di trasformazioni legislative, fiscali e tecnologiche che ne hanno cambiato completamente il volto.

1998 – La nascita delle locazioni turistiche: Legge n. 431/1998

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (“Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”) segna la nascita ufficiale delle locazioni turistiche.
All’articolo 1, comma 2, lettera c), il legislatore afferma che:

“Le disposizioni della presente legge non si applicano agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.”

Con questa previsione, il legislatore riconosce un nuovo tipo di contratto, distinto dalle locazioni abitative e dalle attività ricettive.
Si tratta di locazioni civili, disciplinate dal Codice Civile (artt. 1571–1654), che non richiedono autorizzazioni o SCIA ma solo il rispetto dei principi generali di contratto, sicurezza e corretta fiscalità.

Dalle Case Vacanze alle Locazioni Turistiche – Due mondi vicini ma diversi

Le Case Vacanze (CAV) sono attività ricettive vere e proprie, soggette a norme regionali, adempimenti amministrativi e — in molti casi — partita IVA.
Le Locazioni Turistiche, invece, restano giuridicamente locazioni private, salvo che vengano gestite in forma organizzata o continuativa.

Le Regioni, esercitando la competenza concorrente sul turismo prevista dal Titolo V della Costituzione, hanno però introdotto regole differenti:

• in Toscana e Sicilia, anche una sola unità locata può configurare attività imprenditoriale;
• in Lombardia, la soglia è di tre o più immobili;
• la Legge di Stabilità 2020 ha fissato a quattro unità il limite di presunzione di impresa.

2011 – L’introduzione della cedolare secca

Con il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, lo Stato introduce la cedolare secca come regime fiscale facoltativo per gli affitti abitativi.
L’imposta sostitutiva del 21% semplifica la tassazione e diventa, in pochi anni, lo strumento fiscale preferito dai piccoli locatori.

Questa misura apre la strada alla riforma del 2017, che estende la cedolare anche agli affitti brevi turistici.

2017 – Il Decreto Legge n. 50: la svolta fiscale e normativa

Il Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito nella Legge 21 giugno 2017, n. 96, rappresenta il punto di svolta per tutto il comparto.

Articolo 4 – Regime fiscale delle locazioni brevi

“Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, anche con servizi di biancheria e pulizia, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o tramite intermediari o portali telematici.”

I punti salienti:

• Cedolare secca al 21% sui corrispettivi lordi;
• Ritenuta d’imposta operata dai portali che incassano i canoni (Airbnb, Booking, ecc.);
• Trasmissione telematica dei dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate;
• Obbligo di comunicare gli ospiti alla Polizia di Stato (Alloggiati Web);
• Versamento dell’imposta di soggiorno dove prevista.

Il decreto prevede anche la possibilità, ancora non pienamente attuata, di definire criteri oggettivi per individuare la gestione imprenditoriale, tenendo conto del numero di immobili e della durata complessiva delle locazioni.

La rivoluzione digitale e il caso Airbnb

Il fenomeno Airbnb, nato a San Francisco nel 2007, ha rivoluzionato il modo di viaggiare e di accogliere ospiti.
I suoi fondatori, Brian Chesky e Joe Gebbia, erano due giovani designer che, non riuscendo a pagare l’affitto, decisero di gonfiare tre materassi ad aria nel loro salotto e affittarli durante una conferenza di design.
Da qui il nome “Airbed and Breakfast” — letteralmente “materasso ad aria e colazione” — abbreviato poi in Airbnb.

Un curioso inciso storico: pochi sanno che “fare un Airbnb” significa, in origine, “mettere a disposizione un materasso gonfiabile e la colazione”. Il nome nasce proprio da quell’idea domestica e creativa dei due fondatori, che nel giro di pochi anni trasformarono un salotto di San Francisco in un fenomeno mondiale.

Airbnb cresce grazie alla semplicità di pubblicare annunci e ricevere ospiti, diventando sinonimo stesso di “locazione turistica”.
Ma la rivoluzione digitale porta anche nuovi problemi: evasione fiscale, concorrenza irregolare, e un profondo squilibrio tra Stato e Regioni nella gestione delle regole.

Nel 2017, Airbnb contesta al TAR l’obbligo di trattenere e versare la cedolare secca per conto dei locatori (D.L. 50/2017), ma i giudici confermano la piena validità della norma.
Oggi i portali OTA sono parte integrante del sistema di vigilanza fiscale e turistica.

Codici regionali e caos amministrativo

Tra il 2018 e il 2020, le Regioni hanno reagito introducendo Codici Identificativi Regionali per monitorare le strutture e combattere l’abusivismo:

• CIR in Lombardia (D.G.R. 280/2018)
• CIS in Puglia (L.R. 7/2018)
• Codice regionale in Toscana (dal 2019)

Ma l’assenza di coordinamento nazionale ha generato una miriade di sigle e procedure diverse, rendendo difficile operare in modo uniforme e comprensibile per i cittadini.

2024–2025 – Il Codice Identificativo Nazionale (CIN): la svolta unitaria

Con la Legge n. 105 del 2024 (Salva Casa) e i decreti attuativi del Ministero del Turismo, nasce finalmente il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che sostituisce i codici regionali e unifica la gestione del settore.

Finalità principali:

• creare una banca dati unica nazionale delle strutture ricettive e delle locazioni brevi;
• garantire trasparenza e tracciabilità degli annunci online;
• consentire un controllo incrociato tra Ministero, Agenzia delle Entrate e Comuni;
• contrastare evasione e abusivismo.

Operatività:

• fase sperimentale dal 3 giugno 2024 in regioni pilota (Puglia, Veneto, Lombardia, Marche, Abruzzo, Calabria);
• obbligo di esposizione del CIN sulla struttura e negli annunci online;
• entrata in vigore definitiva il 1° gennaio 2025.
• Dal 1998 al 2025, la storia delle locazioni turistiche è passata attraverso cinque fasi principali:

Quadro sintetico delle locazioni turistiche  dalle origini ad oggi

Anno	Evento chiave	Normativa di riferimento
1998	Nascita delle locazioni turistiche	Legge n. 431/1998, art. 1, c.2, lett. c
2011	Introduzione della cedolare secca	D.Lgs. n. 23/2011
2017	Regime fiscale degli affitti brevi	D.L. n. 50/2017, convertito in L. n. 96/2017
2018–2020	Codici regionali (CIR, CIS, ecc.)	Leggi regionali varie
2024–2025	Codice Identificativo Nazionale (CIN)	L. n. 105/2024 e decreti attuativi MinTurismo

Il rovescio della medaglia: residenzialità, overtourism e conflitti urbani

Oggi le locazioni turistiche sono nell’occhio del ciclone.
In molte città italiane — da Firenze a Venezia, da Roma a Napoli — vengono accusate di sottrarre appartamenti alla residenzialità e di alimentare l’overtourism, con interi quartieri trasformati in “alberghi diffusi” e residenti storici spinti verso la periferia.

Come ANBBA abbiamo più volte sottolineato che il problema non è la locazione turistica in sé, ma la mancanza di equilibrio tra politiche abitative e regole del turismo urbano.
Il fenomeno degli affitti brevi, se ben regolato, può essere una risorsa: ha contribuito al recupero edilizio, alla valorizzazione dei borghi minori e alla diversificazione dell’offerta turistica.
Ma senza pianificazione, può favorire speculazioni immobiliari e alterare la qualità della vita dei residenti.

2025 – La “stangata” fiscale: cedolare secca al 26%

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un aumento della tassazione per i locatori con più immobili: la cedolare secca passa dal 21% al 26% per chi possiede più di un’unità destinata ad affitti brevi.
Una misura nata per frenare la conversione di interi edifici in strutture turistiche, ma che colpisce anche i piccoli proprietari che gestiscono due case familiari.

ANBBA auspica che, nella discussione della Legge di Bilancio 2026, si apra un confronto democratico per rivedere questa norma e tornare a un regime più equilibrato e sostenibile, che distingua la vera attività imprenditoriale dall’ospitalità occasionale.

2026 ? – La “stangata” finale: cedolare secca al 26% per tutti

Nella Legge di Bilancio 2026, il cui iter parlamentare è in fase di avvio in Commissione, il Governo ha inserito una misura che sta già suscitando forti polemiche, anche all’interno della stessa maggioranza: l’estensione della cedolare secca al 26% per tutte le locazioni turistiche e gli affitti brevi.

Un provvedimento presentato come una “razionalizzazione fiscale”, ma che in realtà appare come una stangata generalizzata. L’unico correttivo previsto riguarda coloro che utilizzano i portali di intermediazione online (OTA) – come Airbnb o Booking – per la gestione delle prenotazioni. Ma, come si suol dire, “se non è zuppa è pan bagnato”: la differenza è minima, e la sostanza non cambia. Oggi quasi nessuno opera senza passare da una piattaforma digitale, per cui l’aumento d’imposta colpirà la quasi totalità del settore.

Ci auguriamo che, in sede di conversione parlamentare, possa prevalere il buon senso. Tassare indiscriminatamente chi offre un servizio legittimo e regolare non significa risolvere il problema dell’abitabilità urbana o della carenza di alloggi, ma colpire migliaia di piccoli proprietari e gestori che operano nel rispetto delle regole e contribuiscono all’economia locale.

Come ANBBA ha più volte ribadito, non si ricostruisce la residenzialità penalizzando il libero mercato, ma con politiche abitative strutturate, incentivi alla locazione di lungo periodo, semplificazione urbanistica e strumenti di gestione del territorio.

Il nostro Presidente Johnny Malerba è in prima linea in questa battaglia: l’obiettivo non è difendere una categoria, ma promuovere una visione equilibrata e armonizzata del fenomeno, in cui libertà d’impresa, equità fiscale e diritto alla casa possano coesistere. Le istituzioni devono occuparsi di politiche per la casa, non chiedere ai privati di sopportare sulle proprie spalle problemi strutturali che solo una strategia pubblica coerente può affrontare.

Conclusioni – Dal rumore alla chiarezza

Dopo venticinque anni di stratificazioni normative, il sistema delle locazioni turistiche si trova a un bivio decisivo.
Il CIN e le nuove norme fiscali rappresentano tentativi di portare ordine, ma servirà un vero coordinamento tra Stato, Regioni e Comuni per rendere sostenibile il comparto.

Il “grande rumore di oggi” non è solo giuridico o fiscale: è sociale e urbano.
Riguarda il modo in cui le nostre città sapranno accogliere i visitatori senza perdere la loro anima residenziale.
L’obiettivo deve essere quello di un turismo responsabile, trasparente e armonioso, dove legalità, equilibrio e tutela dei residenti convivano con la libertà di ospitalità diffusa che ha sempre contraddistinto l’Italia.