Una riflessione tra normativa, buon senso e cultura dell’accoglienza
Nota introduttiva
L’articolo che segue rappresenta una riflessione tecnico-giuridica elaborata da ANBBA sulla base della normativa vigente, della prassi amministrativa e dell’esperienza maturata nel settore delle locazioni turistiche. Le considerazioni esposte hanno finalità esclusivamente informative e divulgative e non costituiscono un parere legale o fiscale. Ogni situazione concreta può presentare peculiarità che richiedono una specifica valutazione professionale.
Negli ultimi tempi ANBBA riceve sempre più richieste di chiarimento su un tema che continua a generare dubbi tra proprietari, gestori e operatori del settore: è consentito lasciare agli ospiti una bottiglia d’acqua, qualche snack confezionato o altri prodotti di cortesia in una locazione turistica o breve?
Le opinioni sono spesso contrastanti. C’è chi ritiene che qualsiasi alimento lasciato nell’appartamento costituisca automaticamente un servizio vietato, chi sostiene il contrario e chi distingue tra semplice cortesia e vera e propria attività ricettiva.
Prima ancora di cercare una risposta nella normativa, è però utile porsi una domanda più semplice: che cosa si intende realmente per “servizio” e che cosa, invece, rappresenta una normale dotazione di un appartamento destinato ad essere abitato, sia pure per pochi giorni?
È proprio da questa distinzione che, ad avviso di ANBBA, occorre partire.
Le dotazioni dell’immobile non sono necessariamente un servizio
Una locazione turistica è, prima di tutto, un appartamento arredato destinato ad essere abitato.
È quindi naturale che l’alloggio sia completo di cucina, frigorifero, stoviglie, pentole, macchina del caffè, bollitore e di tutte quelle attrezzature indispensabili per consentire all’ospite di utilizzare normalmente l’abitazione.
Nella pratica quotidiana è altrettanto normale che siano presenti alcuni prodotti di uso comune o di prima necessità, come sale, zucchero, olio, aceto, tè, caffè, capsule per la macchina del caffè, una bottiglia di acqua minerale oppure qualche biscotto o altro prodotto confezionato a lunga conservazione.
Si tratta di elementi che molti proprietari lasciano a disposizione semplicemente perché fanno parte della normale fruibilità dell’immobile oppure rappresentano una piccola attenzione nei confronti di chi arriva dopo un viaggio.
A giudizio di ANBBA, la semplice presenza di tali prodotti non equivale automaticamente alla prestazione di un servizio di ristorazione, poiché ciò che rileva non è il singolo bene lasciato nell’appartamento, ma la natura complessiva dell’attività esercitata.
Naturalmente ogni situazione deve essere valutata nel proprio contesto.
L’ospitalità non va confusa con un servizio organizzato
Vi è poi un altro aspetto che, probabilmente, nessuna norma potrà mai disciplinare completamente: quello dell’umanità e del buon senso.
Può capitare che una famiglia comunichi di arrivare alle undici di sera o a mezzanotte, dopo un lungo viaggio, quando nella località non vi sono più negozi, supermercati o ristoranti aperti.
Se trova nell’appartamento una bottiglia d’acqua, qualche bustina di tè, una capsula di caffè o due biscotti confezionati, appare difficile sostenere che il proprietario abbia organizzato un servizio di colazione.
Può perfino accadere che l’ospite telefoni spiegando che arriverà molto tardi e che non avrà alcuna possibilità di acquistare qualcosa da mangiare.
Se il proprietario, esclusivamente per spirito di disponibilità, fa trovare un toast, un tramezzino confezionato o un semplice panino, non lo fa per svolgere un’attività di ristorazione, ma per evitare un evidente disagio agli ospiti.
Questi episodi, se occasionali e privi di qualsiasi organizzazione commerciale, appartengono più ai normali rapporti di ospitalità che all’erogazione di servizi ricettivi.
Ben diversa sarebbe una situazione nella quale colazioni, cesti di benvenuto, aperitivi o altri servizi alimentari fossero sistematicamente offerti, pubblicizzati o inseriti tra le prestazioni comprese nel soggiorno.
È proprio questa distinzione che, ad avviso di ANBBA, merita particolare attenzione.
Cosa prevede la normativa
Il riferimento principale è rappresentato dall’articolo 4 del Decreto-Legge n. 50 del 2017, convertito nella Legge n. 96 del 2017, che disciplina le locazioni brevi.
Successivamente, la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 ha precisato che sono compatibili con la locazione breve:
- fornitura della biancheria;
- pulizia dei locali;
- utenze;
- connessione Wi-Fi;
- riscaldamento e aria condizionata.
La stessa circolare considera invece incompatibili con la mera locazione attività quali:
- somministrazione della colazione;
- preparazione o fornitura di pasti;
- noleggio di autovetture;
- altri servizi non strettamente collegati alla funzione abitativa dell’immobile.
È però opportuno evidenziare un elemento importante.
La Circolare 24/E non affronta espressamente il tema delle modeste dotazioni alimentari lasciate nell’appartamento senza alcuna attività di somministrazione.
Proprio questa assenza di una specifica previsione ha dato origine, negli anni, a differenti interpretazioni.
Perché questa distinzione è importante
L’obiettivo della normativa fiscale è distinguere la mera locazione immobiliare dall’esercizio di un’attività ricettiva.
Quando l’insieme delle prestazioni offerte assume caratteristiche assimilabili a quelle proprie di un albergo, di un B&B o di un affittacamere — ad esempio colazione, servizio pasti, pulizie durante il soggiorno o altri servizi continuativi — possono emergere profili che richiedono una diversa valutazione sotto il profilo fiscale, amministrativo e, ove previsto, autorizzativo.
Per questo motivo è opportuno che ogni gestore mantenga ben distinta la semplice messa a disposizione dell’immobile dall’offerta organizzata di servizi tipici delle strutture ricettive.
Si tratta anche di un tema che riguarda il corretto equilibrio tra i diversi operatori del comparto turistico. Le strutture ricettive sono infatti soggette a specifici obblighi amministrativi, fiscali e organizzativi previsti dalla normativa vigente; è quindi nell’interesse dell’intero settore che ciascuna tipologia di attività operi nel rispetto delle regole che la disciplinano.
Alcuni comportamenti prudenziali
Per evitare possibili equivoci può essere opportuno:
- limitare i servizi accessori a quelli indicati dalla Circolare 24/E/2017;
- evitare di pubblicizzare colazioni, welcome breakfast, aperitivi o altri servizi alimentari;
- distinguere sempre le normali dotazioni dell’appartamento dai servizi offerti agli ospiti;
- mantenere eventuali gesti di cortesia nell’ambito dell’occasionalità e della semplice assistenza;
- confrontarsi con il proprio consulente in presenza di situazioni particolari.
Le considerazioni di ANBBA
ANBBA ritiene che la normativa debba essere interpretata nel suo complesso, evitando sia letture eccessivamente restrittive sia interpretazioni che possano alterare la natura della locazione turistica.
Un appartamento destinato alla locazione breve deve poter essere consegnato completo di tutto ciò che consente all’ospite di utilizzarlo normalmente fin dal momento dell’arrivo.
Allo stesso tempo, un gesto occasionale di disponibilità nei confronti di un ospite non dovrebbe essere automaticamente assimilato ad un servizio alberghiero.
Ciò che realmente caratterizza un’attività ricettiva non è la presenza di una bottiglia d’acqua, di alcune capsule di caffè o di qualche prodotto confezionato, bensì l’organizzazione stabile e sistematica di servizi offerti come parte integrante dell’attività.
Conclusioni
Allo stato attuale, la normativa fiscale e la Circolare n. 24/E del 2017 non disciplinano espressamente la presenza di modeste dotazioni alimentari lasciate nell’appartamento.
Di conseguenza, non sembra possibile ricavare dalla normativa un divieto specifico riferito a singoli prodotti di cortesia, così come non esiste una disposizione che li autorizzi in modo espresso.
Per tale ragione, ogni valutazione dovrebbe essere effettuata considerando l’insieme dell’attività concretamente svolta, distinguendo sempre i gesti occasionali di ospitalità dall’offerta organizzata di servizi tipici delle strutture ricettive.
Le norme devono essere rispettate e rappresentano il punto di riferimento per tutti gli operatori. Al tempo stesso, ANBBA ritiene che il rispetto delle regole possa convivere con quella cultura dell’accoglienza, della disponibilità e del buon senso che costituisce da sempre uno dei valori più autentici dell’ospitalità italiana. È proprio questo equilibrio che, a nostro avviso, dovrebbe guidare l’interpretazione e l’applicazione della disciplina delle locazioni turistiche.
