Nessun obbligo per legge, ma predisporre un contratto scritto per le locazioni brevi sotto i 30 giorni è una best practice che tutela host e locatori.
Molti host si chiedono se, per affitti di breve durata — inferiori ai 30 giorni — sia necessario predisporre e far firmare un contratto all’ospite, anche quando la prenotazione avviene tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com.
Sul punto è opportuno distinguere tra obbligo di registrazione del contratto e opportunità/prudenza di formalizzare il rapporto per iscritto. La Guida alle locazioni brevi dell’Agenzia delle Entrate, edizione aprile 2026, precisa infatti che per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni non vi è obbligo di registrazione e non è richiesto uno specifico schema contrattuale. Resta tuttavia aperto il tema civilistico relativo alla forma del contratto di locazione ai sensi della Legge 431/1998. Proprio per questo, nella pratica professionale del settore, predisporre un accordo scritto firmato dall’ospite rappresenta la soluzione più prudente e tutelante per il locatore.
È inoltre opportuno richiamare quanto previsto dal DL 50/2017, convertito nella Legge 96/2017, che disciplina fiscalmente le locazioni brevi.
La norma stabilisce che i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni non sono soggetti all’obbligo di registrazione, mentre quelli di durata superiore devono essere registrati secondo la disciplina ordinaria. Proprio questa formulazione normativa può generare equivoci interpretativi: il legislatore interviene infatti sul piano fiscale e degli adempimenti di registrazione, ma non introduce una disciplina civilistica autonoma della “locazione breve” distinta dal contratto di locazione ordinario. Per tale ragione, pur in assenza di un obbligo espresso di registrazione sotto i 30 giorni e pur non essendo previsto uno schema contrattuale vincolante, ANBBA ritiene prudenziale e professionalmente corretto formalizzare sempre il rapporto mediante un accordo scritto, anche in forma semplificata, al fine di garantire maggiore tutela sia al locatore sia all’ospite.
Perché conviene comunque predisporre un contratto scritto
1. Prova del rapporto giuridico
Una prenotazione su piattaforma ha valore, ma un documento firmato da entrambe le parti identifica con certezza le parti coinvolte, collega formalmente ospite, immobile e periodo di soggiorno, e costituisce uno strumento fondamentale in caso di contestazioni per danni, mancato pagamento o prolungamento non autorizzato del soggiorno.
2. Clausole personalizzate
Le condizioni generali delle OTA (Online Travel Agencies) non coprono necessariamente tutte le esigenze del locatore. Con un proprio documento è possibile disciplinare:
- importo e modalità di restituzione del deposito cauzionale
- regole della casa (rumori, ospiti aggiuntivi, smaltimento rifiuti, animali domestici)
- penali e modalità di risoluzione anticipata
- responsabilità per eventuali danni all’immobile o agli arredi
3. Coerenza e tracciabilità fiscale
In caso di accertamento fiscale, disporre di documentazione coerente — contratto, ricevute di pagamento e flussi registrati dalla piattaforma — rafforza la tracciabilità dei redditi dichiarati e dimostra la regolarità della gestione.
4. Tutela per le operazioni extra-piattaforma
Se parte del rapporto si svolge al di fuori della piattaforma — ad esempio estensioni del soggiorno concordate direttamente o servizi accessori aggiuntivi — il contratto scritto è l’unico strumento di tutela disponibile per entrambe le parti.
Un contratto non registrato non è un contratto inesistente
È importante non confondere i due concetti: un contratto non registrato è comunque valido tra le parti. La mancata registrazione non ne inficia l’efficacia ai fini della prova civile.
Restano naturalmente fermi gli adempimenti distinti e obbligatori a carico del locatore:
- comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (Questura/Polizia di Stato)
- riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno, ove prevista dal Comune
- adempimenti regionali e comunali relativi a CIN/CIR
Come strutturare il documento in modo pratico
Un accordo scritto per la locazione breve non deve essere un documento complesso. È sufficiente un modulo di 1-2 pagine, preferibilmente bilingue per gli ospiti stranieri, che contenga i dati essenziali delle parti, le condizioni del soggiorno e le clausole ritenute più rilevanti per la propria struttura.
La firma può avvenire:
- in forma cartacea, al momento del check-in
- con firma digitale, tramite strumenti di firma elettronica semplice
- tramite accettazione esplicita su piattaforma, mediante messaggio scritto con conferma delle condizioni (soluzione meno robusta sul piano probatorio, ma comunque utile)
In sintesi
La legge non impone un contratto scritto per le locazioni brevi sotto i 30 giorni, ma averlo — anche in forma snella — è una scelta di gestione professionale che protegge il locatore in caso di controversie, rafforza la coerenza fiscale e disciplina aspetti che le piattaforme non coprono.
ANBBA mette a disposizione dei propri soci modelli di contratto e documentazione operativa aggiornati alle normative vigenti.
