Cedolare secca per tutte le locazioni turistiche o affitti brevi al 26% a partire dal 2026?
📌Aggiornamento del 3 Novembre 2025
Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia interviene nel dibattito
Cedolare secca e affitti brevi: verità, propaganda e realtà normativa
Tra “regolamentazione” e pressione fiscale, il diritto di proprietà sotto attacco
Nel dibattito politico e mediatico italiano, gli affitti brevi sono tornati al centro della scena. Ma, come ha osservato con lucidità Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, in un recente intervento pubblicato sul sito del giornalista Nicola Porro, questa improvvisa attenzione sembra servire più come “distrazione di massa” che come reale politica abitativa.
“Vanno regolamentati. Sugli affitti brevi ci prendono per i fondelli”, scrive Spaziani Testa, ricordando come negli ultimi dieci anni si sia assistito a una vera e propria inflazione normativa in materia di locazioni turistiche e brevi, spesso dettata da ideologia e pulsioni anti-proprietarie più che da una reale esigenza di tutela dell’interesse collettivo.
Un decennio di norme, vincoli e adempimenti
Contrariamente alla retorica dominante, il settore delle locazioni brevi è già ampiamente normato a livello statale, regionale e comunale.
Ecco una sintesi cronologica dei principali interventi legislativi che, in dieci anni, hanno costruito una vera giungla burocratica:
- 2017 – D.L. 50/2017 (art. 4):
Introduzione della ritenuta alla fonte del 21% sugli affitti brevi, applicata dagli intermediari (portali o agenzie) e istituzione della cedolare secca per i contratti di durata fino a 30 giorni.
Obbligo di trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. - 2017 – D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo) e norme locali:
Estensione dell’obbligo di riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno anche alle locazioni brevi, con relative comunicazioni periodiche ai Comuni. - 2018 – D.M. 7 gennaio 2013 e art. 109 T.U.L.P.S.:
Obbligo penalmente sanzionato di comunicare alla Pubblica Sicurezza i dati degli ospiti tramite il portale “Alloggiati Web”. - 2019 – D.L. 34/2019 (“Decreto Crescita”, art. 13-quater):
Istituzione della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazioni brevi e previsione del Codice Identificativo Nazionale (CIN). - 2020 – Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021):
Definizione del limite massimo di quattro immobili destinati a locazioni brevi oltre il quale il locatore è considerato imprenditore. - 2022 – Legge n. 33/2022 (caso Venezia):
Deroga sperimentale per il Comune di Venezia, autorizzato a limitare il diritto di locare per brevi periodi nel centro storico. - 2023 – Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, c. 63):
Aumento dell’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26% per il secondo e successivi immobili locati a breve.
Contestuale rafforzamento degli obblighi sul CIN, anche in sovrapposizione ai codici regionali e comunali già esistenti. - 2023 – D.M. 29 settembre 2023 (attuativo D.L. 39/2023):
Nuovi obblighi di sicurezza: dotazione di rilevatori di gas e monossido di carbonio e estintori portatili. - 2025 – Disegno di legge di Bilancio 2026 (in discussione):
Ulteriore innalzamento della cedolare secca al 26% anche sul primo immobile dato in locazione breve — misura giustificata dal Governo come incentivo alle locazioni “di lungo periodo”, ma che di fatto penalizza la libertà di scelta dei proprietari.
Cedolare secca: dallo strumento di semplificazione alla leva punitiva
La cedolare secca nacque con il D.Lgs. 23/2011 come strumento di semplificazione fiscale e incentivo alla trasparenza nei contratti di locazione.
In origine prevedeva due aliquote:
- 21% per le locazioni a canone libero (art. 2, comma 1, L. 431/1998);
- 10% (poi riportata al 21%) per i contratti a canone concordato (art. 2, comma 3, L. 431/1998).
L’applicazione della cedolare alle locazioni brevi (inferiori a 30 giorni, anche tramite piattaforme come Airbnb) arrivò nel 2017 col D.L. 50/2017, che introdusse anche la ritenuta d’acconto/cedolare secca del 21% sugli importi versati dagli ospiti.
Tuttavia, la progressiva trasformazione della cedolare da agevolazione a strumento di prelievo selettivo – con aliquote differenziate e ora prospettive di aumento generalizzato – ne snatura la ratio originaria.
Da misura di semplificazione e incentivo alla regolarità, è divenuta una leva fiscale punitiva, che colpisce un diritto costituzionalmente tutelato: il diritto di proprietà privata e di libera iniziativa economica (artt. 42 e 41 Cost.).
La “giungla regolatoria” denunciata da Confedilizia e condivisa da ANBBA
Come sottolinea Spaziani Testa, l’appello alla “regolamentazione” è spesso una foglia di fico che cela la volontà di limitare, controllare e, in ultima analisi, scoraggiare l’utilizzo legittimo degli immobili privati per finalità turistiche.
Dietro la narrazione della “lotta agli affitti brevi” si nascondono:
- interessi corporativi di parte del settore alberghiero;
- la paura politica dei sindaci delle grandi città, che additano gli host come capri espiatori della crisi abitativa, invece di affrontare le inefficienze nella gestione del patrimonio ERP e delle politiche abitative;
- e, non da ultimo, la tendenza statalista a colpire ciò che funziona, come riassume ironicamente la celebre frase di Ronald Reagan:
“If it moves, tax it. If it keeps moving, regulate it. And if it stops moving, subsidize it.”
“Se si muove, tassalo. Se continua a muoversi, regolalo. E se smette di muoversi, sovvenzionalo.”
È una battuta ironica ma lucidissima, con cui Reagan criticava l’eccesso di interventismo dello Stato nell’economia: ogni attività privata che funziona viene prima tassata, poi sottoposta a regole sempre più stringenti, e infine — una volta soffocata — sostenuta con sussidi pubblici.
Perfettamente calzante con il contesto attuale delle locazioni brevi e della cedolare secca.
Verso una politica della casa fondata su libertà, equilibrio e buonsenso
La posizione di Confedilizia – condivisa da ANBBA – è chiara:
non servono nuove regole, ma una semplificazione normativa e una riduzione della pressione fiscale.
La vera emergenza non è l’esistenza delle locazioni brevi, ma l’assenza di una politica della casa strutturale, capace di conciliare:
- il diritto alla proprietà e alla libera locazione;
- la sicurezza giuridica per gli operatori turistici e i piccoli locatori;
- e l’accesso equo all’abitazione per famiglie e studenti, da affrontare con strumenti di welfare abitativo, non con divieti o tasse.
Come ricorda Spaziani Testa citando il saggio di Gaetano Masciullo, “La libertà abita qui” (Liberilibri, 2024), la questione affitti brevi è oggi il simbolo di una più ampia battaglia culturale: quella tra chi difende la libertà economica e chi preferisce il dirigismo di Stato.
Conclusione
Il dibattito sulla cedolare secca e sugli affitti brevi non riguarda solo la tassazione, ma il modello di società che vogliamo costruire:
– una società dove il cittadino è libero di gestire i propri beni, oppure una in cui ogni scelta economica venga filtrata, tassata e “regolamentata” da chi presume di sapere meglio di noi come usare la nostra casa –
📌Aggiornamento del 27 ottobre 2025
Articolo in audio-video : clicca qui
🏠 Le Locazioni turistiche impropriamente chiamate B&B non sono la causa dell’emergenza abitativa
Le proposte del Governo di applicare la cedolare secca al 26% per tutti gli “host” che ricevono le prenotazioni dalle OTA è da cancellare
Numeri alla mano: il problema è nelle case vuote e nella mancanza di politiche abitative, non negli host
Nella manovra legata alla Legge di Bilancio 2026 torna a pesare la proposta di innalzare al 26% la cedolare secca su tutte le locazioni turistiche che utilizzano piattaforme digitali (OTA) per ricevere ospiti.
Un provvedimento che colpirebbe migliaia di piccoli proprietari italiani, colpevolizzati – a torto – di essere la causa dell’emergenza abitativa e dell’overtourism nelle grandi città.
Si continua, inoltre, a confondere impropriamente queste locazioni con i “B&B”, che invece sono attività di tipo ricettivo con caratteristiche e regole ben diverse.
❌ Un capro espiatorio sbagliato
Attribuire alle locazioni turistiche la responsabilità della carenza di case per residenti è una semplificazione che i dati smentiscono.
Secondo l’Osservatorio nazionale sulle politiche abitative e di rigenerazione urbana, in Italia si contano 35,2 milioni di alloggi, ma solo 25,6 milioni risultano occupati da almeno una persona residente: oltre 9,5 milioni di case sono vuote (pari al 27,2% del totale).
Un patrimonio immobiliare enorme, inutilizzato, che rappresenta la vera contraddizione del nostro mercato abitativo.
📊 I numeri dell’emergenza
- 650mila famiglie, pari ad almeno 1,4 milioni di persone, sono in lista d’attesa per una casa popolare;
- ogni anno si registrano 40mila sentenze di sfratto, che coinvolgono 120mila persone, di cui oltre 30mila minori;
- gli sfratti eseguiti con la forza pubblica variano fra 25mila e 30mila l’anno;
- il 68% degli studenti non riesce a lasciare la casa dei genitori;
- l’Italia destina allo “abitare” solo lo 0,01% del PIL, una delle quote più basse in Europa.
🏚️ Case vuote, case popolari inagibili
Il paradosso è evidente: mentre migliaia di famiglie non trovano un alloggio, oltre 100mila case popolari restano sfitte per mancanza di manutenzione o fondi per la ristrutturazione.
E il problema non è solo pubblico: il Ministero dell’Economia e delle Finanze stima che 5,7 milioni di abitazioni private (17,6%) siano vuote o utilizzate sporadicamente come seconde case.
Le percentuali più alte di alloggi non occupati si registrano a Reggio Calabria (40,2%), Messina (39,8%), Palermo (32,5%), seguite da Catania (27,5%), Venezia (26,2%) e Genova (26,3%).
Anche nelle città più “dinamiche” come Milano, Firenze e Bologna, una quota significativa di immobili resta inutilizzata.
💣 La bolla degli affitti
L’Italia ha la più alta percentuale di case di proprietà in Europa (55,4%) e la più bassa quota di alloggi in affitto (13,1%).
A fronte di una domanda crescente, l’offerta di abitazioni in locazione è insufficiente: i canoni di affitto sono aumentati del 7,4% in un solo anno e del 14,2% in due anni (dati Istat).
Questa tensione si spiega con la scarsità di politiche di edilizia residenziale pubblica e con il mancato recupero del patrimonio esistente – non certo con la diffusione delle locazioni turistiche.
🏡 Gli affitti brevi non “rubano” case
Secondo i dati ufficiali, in Italia operano circa 315mila locazioni turistiche e 32.968 B&B regolarmente registrati.
Si tratta in gran parte di piccoli proprietari che mettono a reddito una seconda casa o un immobile ereditato, spesso situato in zone dove la domanda abitativa stabile è quasi nulla (centri storici, borghi, aree turistiche stagionali).
È fuorviante confondere queste realtà con gli investitori speculativi che operano in modo massiccio nei grandi centri.
🔍 Un cambio di prospettiva necessario
L’emergenza abitativa non si risolve colpendo chi affitta legalmente ai turisti, ma recuperando il patrimonio inutilizzato e investendo in edilizia residenziale pubblica e sociale.
La vera priorità è una politica della casa moderna, capace di coniugare diritto all’abitare, rigenerazione urbana e sviluppo del turismo sostenibile.
Conclusione ANBBA
ANBBA ribadisce che le locazioni turistiche non sono la causa della crisi abitativa, ma rappresentano un segmento importante dell’economia locale, utile al rilancio dei territori e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare privato.
È tempo di smettere di cercare colpevoli facili e iniziare a guardare ai dati reali: l’emergenza abitativa nasce dal vuoto delle politiche pubbliche, non da chi apre le porte della propria casa ai viaggiatori.
📌Aggiornamento del 25 ottobre 2025 – Affitti brevi: la nuova cedolare secca al 26% colpirà quasi tutti gli immoli in quanto la maggior parte sono gestiti tramite portali o agenzie
(Un sunto della notizia pubblicata dal Sole24Ore )
Il disegno di legge di Bilancio introduce una modifica significativa alla tassazione degli affitti brevi, portando l’aliquota della cedolare secca dal 21% al 26%.
La misura è destinata ad avere un impatto rilevante sul settore, in particolare nelle regioni a maggiore concentrazione di locazioni turistiche.
Dove si concentra il fenomeno
Le stime più recenti indicano che il provvedimento riguarderà soprattutto le aree a più alta densità turistica: oltre 66mila immobili in Toscana, più di 55mila in Lombardia e in Sicilia, circa 40mila in Puglia e Sardegna.
Si tratta principalmente di abitazioni proposte per locazioni inferiori ai 30 giorni, pubblicizzate online attraverso i grandi portali o gestite da agenzie immobiliari.
Cosa cambia con la nuova norma
L’aumento dell’aliquota al 26% si applicherà a tutti i redditi derivanti da locazioni brevi effettuate tramite intermediari, sia digitali (portali telematici) sia tradizionali (agenzie immobiliari).
In pratica, chi affitta con l’aiuto di un soggetto intermediario non potrà più usufruire dell’aliquota agevolata del 21%.
La legge prevede inoltre un meccanismo molto rigido: se nel corso dell’anno anche un solo contratto di affitto viene stipulato tramite un portale o un intermediario, l’intero reddito da affitti brevi sarà tassato al 26%, senza possibilità di distinguere tra contratti “diretti” e contratti intermediati.
Chi potrà continuare a beneficiare del 21%
Resterà l’aliquota del 21% soltanto per chi affitta in completa autonomia, senza ricorrere a portali o agenzie, e mantiene questa modalità per tutto il periodo d’imposta.
In questo caso, la cedolare secca sarà versata direttamente tramite dichiarazione dei redditi, senza ritenuta.
Si tratta tuttavia di una casistica limitata, poiché la gran parte delle locazioni brevi oggi avviene attraverso piattaforme online o canali intermediati.
Effetti attesi e criticità
Secondo le stime tecniche che accompagnano la manovra, circa il 90% dei proprietari continuerà a utilizzare le piattaforme digitali, accettando quindi la tassazione al 26% per motivi di visibilità, semplicità gestionale e sicurezza dei pagamenti.
Di fatto, la norma finirà per coinvolgere la quasi totalità del mercato regolare degli affitti brevi, lasciando esclusi solo coloro che gestiscono in modo totalmente autonomo o, in alcuni casi, chi opera nel sommerso.
📌Aggiornamento del 24 ottobre 2025 – Affitti brevi: una “correzione” che non convince. Cresce la protesta tra operatori e associazioni
📜Nonostante il piccolo “aggiustamento” introdotto all’ultimo momento, la nuova stretta fiscale sugli affitti brevi continua a suscitare forte malcontento tra gli operatori del settore.
La misura, inserita nella Legge di Bilancio e approvata dalla Ragioneria di Stato il 22 ottobre, prevede l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per chi propone locazioni turistiche tramite piattaforme online come Airbnb, Booking o agenzie immobiliari.
Il Governo ha cercato di smorzare le tensioni interne alla maggioranza (Forza Italia e Lega si erano dette contrarie) introducendo una deroga: l’aliquota al 21% resta solo per chi affitta una sola abitazione e senza intermediari digitali.
Una distinzione che, però, appare più formale che reale: oggi oltre il 90% degli annunci di case vacanza passa da portali online, rendendo di fatto la misura generalizzata.
Il settore degli affitti brevi – che conta circa 500.000 alloggi e genera oltre 41 miliardi di euro l’anno di economia diretta e indotta – sarà dunque pesantemente colpito.
In effetti, questa “correzione” non cambia nulla: si tratta di un aumento mascherato che rischia di avere conseguenze disastrose per molti operatori che trovano in questa attività il loro principale sostentamento economico, con ricadute negative sul mercato turistico interno in termini di disponibilità ricettiva.
🏛️ Ma la protesta non si ferma alle dichiarazioni.
Da voci raccolte da ANBBA sul territorio emerge, specialmente in Sicilia, regione a forte vocazione turistica, un fermento crescente: associazioni locali, gruppi di host e comitati spontanei si stanno organizzando per iniziative di protesta, fino a ipotizzare il blocco temporaneo delle prenotazioni su tutte le principali piattaforme online, un gesto che paralizzerebbe di fatto la ricettività turistica extra-alberghiera.
Molti operatori definiscono la misura “una presa in giro”, poiché colpisce soprattutto i piccoli proprietari e le famiglie che, con una casa in più, contribuiscono da anni al turismo diffuso e sostenibile.
ANBBA continuerà a monitorare la situazione, dando voce alle categorie coinvolte e sostenendo ogni iniziativa costruttiva volta a difendere un settore fondamentale per l’economia del Paese.
📌 Aggiornamento del 23 ottobre 2025 – Cedolare Secca e Legge di Bilancio 2026
📜 Puntualizzazioni sulla proposta nella Legge di Bilancio 2026
La Legge di Bilancio 2026, attualmente in discussione, propone una modifica significativa al regime fiscale delle locazioni turistiche. Secondo la bozza del testo, l’aliquota della cedolare secca sarebbe uniformata al 26% per tutti i contratti di locazione breve, eliminando la precedente distinzione tra prima e seconda casa.
🧾Sintesi dei – Dettagli della proposta –
Nella versione preliminare della manovra:
- La cedolare secca per gli affitti brevi (contratti inferiori a 30 giorni) verrebbe fissata al 26% per tutti i soggetti, senza più distinzione tra primo immobile locato e quelli successivi.
- Attualmente, il primo immobile è tassato al 21%, mentre dal secondo al quarto la tassazione sale al 26%. La proposta elimina questa differenziazione, introducendo un’unica aliquota.
🏛️ La ferma presa di posizione di ANBBA
L’Associazione Nazionale Bed & Breakfast, Affittacamere, Case per Vacanza e Locazioni Turistiche (ANBBA) esprime una ferma opposizione a questa proposta.
- L’aumento indiscriminato dell’aliquota al 26% penalizzerebbe gli operatori che gestiscono una sola unità immobiliare, spesso come fonte di reddito integrativo e non in forma imprenditoriale.
- Tale misura rischia di ridurre l’offerta di alloggi turistici e di avere effetti negativi sull’economia locale.
⚠️ Simulazione di un ipoteco conteggio in caso di applicazione della maggiorazione dell’imposta
- Per un gestore che incassa 25.000 euro l’anno, l’aumento dell’aliquota al 26% comporterebbe un incremento dell’imposta di circa 1.300 euro.
- Costi aggiuntivi: oltre alla maggiore tassazione, i proprietari devono sostenere costi come commissioni ai portali (fino al 20%), spese per le pulizie (circa 10%), tassa di soggiorno (fino al 6-7% in città come Roma o Milano), utenze e manutenzione.
- Rischio di disincentivazione: l’aliquota unica al 26% potrebbe scoraggiare l’affitto di unità immobiliari per uso turistico, riducendo l’offerta e influenzando negativamente il settore.
📅 Richiamo al buon senso
ANBBA chiede che prevalga il buon senso e si eviti la penalizzazione di un comparto già sotto pressione per essere ingiustamente ritenuto responsabile dell’overtourism.
Durante l’iter parlamentare in Camera e Senato, la nostra Associazione intende sensibilizzare le forze politiche (alcune delle quali hanno già espresso contrarietà alla proposta ) chiedendo l’immediato stralcio dalla manovra e il ritorno all’attuale regime fiscale.
La mobilitazione di alcuni partiti e associazioni, tra cui la nostra, per conservare la tassazione al 21% per la prima locazione.
NESSUN ALLARME INGIUSTIFICATO!
Analisi preliminare
- Contesto macro-economico: importanza del turismo e delle locazioni turistiche per l’economia italiana.
- Situazione attuale degli operatori della ricettività extra-alberghiera (che rappresentate) e delle locazioni turistiche come fonte di reddito.
- Obiettivo dello studio: analizzare la proposta di aumento della cedolare secca al 26 % su tutte le locazioni brevi/turistiche, valutare effetti, criticità, e definire la posizione dell’ANBBA.
Quadro normativo e fiscale attuale
- La cedolare secca: regime fiscale sostitutivo introdotto con D.lgs. 23/2011 art. 3.
- Applicazione alle locazioni brevi/turistiche: L. 50/2017 (art. 4) e successive modifiche.
- Aliquote in vigore fino al 2024: per le locazioni brevi, la norma prevedeva che la cedolare potesse essere applicata al 21 % per il primo immobile e al 26 % dal secondo in poi.
- Nuova proposta nella Legge di Bilancio 2026 (bozza): aumento al 26 % per tutti i locatori di locazioni brevi/turistiche, eliminando la riduzione al 21 %.
Analisi degli effetti negativi della proposta
- Effetto diretto sulla tassazione: incremento dell’aliquota dal 21 % (o possibilità di applicazione) al 26 % su tutte le unità, comportando aumento dell’imposta per i proprietari/locatori.
- Impatto sugli operatori: coloro che hanno nella locazione turistica il proprio reddito principale saranno penalizzati; potenziale contrazione dell’offerta extra-alberghiera; aumento dei costi e riduzione della redditività.
- Effetti sul mercato immobiliare: rischio che alcune unità vengano ritirate dal mercato delle locazioni turistiche; possibile conversione ad uso residenziale o dismissione; effetto sulla disponibilità di alloggi e sulla dinamica dei prezzi.
- Impatto competitivo: penalizzazione rispetto ad altri Paesi dove la tassazione potrebbe essere più favorevole; potenziale riduzione dell’attrattività degli investimenti nelle locazioni turistiche in Italia.
- Aspetti di equità e sostenibilità: distinguere tra chi gestisce una sola unità come attività occasionale e chi esercita in forma imprenditoriale; la proposta appare poco differenziata e potrebbe colpire indiscriminatamente.
- Contesto macro-economico: in un periodo in cui costi (energia, manutenzione, tasse locali) aumentano, la maggiore tassazione rischia di rendere meno sostenibile l’attività.
Argomentazione della posizione ANBBA e proposte operative
Linea di principio: riconoscere la necessità del contrasto all’eccessivo uso degli immobili residenziali per affitti brevi e/o uso turistico, ma sottolineare che l’aumento indiscriminato della tassazione penalizza operatori che offrono ospitalità, sostengono economia locale, contribuiscono all’indotto e non operano in forma imprenditoriale.
Proposte operative:
- Mantenere aliquota agevolata (21 % o inferiore) per le unità locate a fini turistici da persone fisiche non imprenditori, fino a un certo numero di immobili (es. fino a 1 o 2 unità).
- Applicare aliquota maggiorata (26 % o più) solo per chi gestisce più unità o esercita attività imprenditoriale (partita IVA, attività abituale).
- Prevedere una soglia quantitativa chiara (numero di immobili, giorni di locazione) per distinguere uso occasionale da gestione imprenditoriale.
- Incentivare la regolarizzazione e la trasparenza (es. obbligo CIN, interoperabilità portali, registro strutture, compliance) piuttosto che penalizzare con aliquote elevate.
- Coordinarsi con le Regioni e Comuni, per modulare la tassazione in relazione a contesti territoriali (zone ad alta densità turistica) e agli impatti sull’offerta residenziale.
“Non si penalizzi chi con le locazioni turistiche realizza reddito legittimo, che viene reinvestito, contribuisce al tessuto economico locale e garantisce ospitalità; la tassazione deve distinguere e favorire la sostenibilità”.
Conclusione e passo successivo
Richiesta: promuovere un tavolo di confronto interassociativo e istituzionale sul tema delle locazioni turistiche e della tassazione, prima dell’approvazione definitiva della Manovra.
Sintesi dell’impatto: l’aumento dell’aliquota al 26 % per tutti appare controproducente per il settore e richiede un approccio calibrato.
