Il paradosso dell’agibilità: vendibile ma non utilizzabile per il turismo
Di Cesare Gherardi — Direttore ANBBA e Consulente Tecnico dell’Associazione
Una recente sentenza del Tribunale di Rimini ha riportato al centro dell’attenzione un tema che ANBBA affronta quotidianamente con i propri associati: l’abitabilità degli immobili e le conseguenze che la sua assenza può avere per chi acquista una casa con l’intenzione di destinarla all’ospitalità turistica.
La vicenda riguarda una coppia che aveva acquistato un immobile a uso abitativo confidando nella sua piena utilizzabilità. Solo successivamente è emerso che l’immobile era privo del certificato di abitabilità e presentava rilevanti difformità urbanistico-edilizie tali da impedirne il rilascio. Il Tribunale ha condannato la notaia al risarcimento dei danni per oltre 83.000 euro, ritenendo che avrebbe dovuto informare gli acquirenti di elementi che lasciavano dubitare della reale abitabilità dell’immobile.
Al di là delle specifiche responsabilità accertate nel caso concreto, la sentenza offre l’occasione per fare chiarezza su un argomento che continua a generare dubbi tra proprietari, investitori e operatori del turismo.
Un immobile senza abitabilità può essere venduto?
La risposta è sì.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza e della prassi notarile, la mancanza dell’abitabilità non determina automaticamente la nullità della compravendita. Ciò che rileva ai fini della validità dell’atto è principalmente la regolarità urbanistica dell’immobile ai sensi della Legge n. 47/1985, oggi confluita nell’art. 46 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), nonché la conformità catastale prevista dall’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito nella Legge 122/2010.
In altre parole, un immobile urbanisticamente legittimo può essere validamente trasferito anche in assenza del certificato di abitabilità o agibilità. Questo principio è ormai consolidato nella prassi notarile e trova conferma in numerosi orientamenti giurisprudenziali.
Il caso degli edifici storici: quando l’abitabilità è “storicizzata”
Particolare attenzione meritano gli edifici più datati. Per molti immobili costruiti prima del 1939 e censiti nel vecchio Regio Catasto, la giurisprudenza e la prassi tecnica riconoscono spesso il principio della cosiddetta “abitabilità storicizzata”: quando un edificio nasce originariamente come abitazione e tale destinazione risulta consolidata nel tempo, la sua utilizzazione residenziale può essere desunta dalla storia stessa dell’immobile.
Naturalmente ogni caso deve essere valutato singolarmente. Resta fondamentale verificare la situazione urbanistica, edilizia e catastale concreta del fabbricato.
Il grande paradosso italiano
Ed è proprio qui che emerge una contraddizione che ANBBA evidenzia da anni.
Se acquisto un immobile privo di abitabilità posso abitarlo personalmente, concederlo in locazione residenziale, utilizzarlo come seconda casa o mantenerlo a disposizione. Ma se nello stesso immobile desidero aprire un Bed & Breakfast, un Affittacamere, una Casa Vacanze o qualsiasi struttura ricettiva extra-alberghiera, l’abitabilità o agibilità diventa improvvisamente un requisito fondamentale.
Lo stesso immobile che può essere abitato dal proprietario può risultare inutilizzabile per ospitare turisti. Un vero paradosso normativo che continua a creare difficoltà a migliaia di piccoli proprietari.
Per le attività ricettive l’agibilità diventa essenziale
La ragione è semplice. Le normative regionali che disciplinano le attività ricettive extra-alberghiere richiedono normalmente il possesso dei requisiti igienico-sanitari, urbanistici e di agibilità previsti dagli articoli 24 e seguenti del DPR 380/2001.
Ecco perché un immobile perfettamente commerciabile non è necessariamente idoneo all’esercizio di un’attività ricettiva — un aspetto che molti scoprono soltanto dopo aver effettuato l’investimento.
“Basta presentare una SCA?” Non sempre
Molti proprietari ritengono che il problema possa essere risolto semplicemente presentando una Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). In realtà la questione è spesso molto più complessa.
Con il D.Lgs. 222/2016, il tradizionale certificato di agibilità rilasciato dal Comune è stato sostituito dalla SCA, trasferendo gran parte delle responsabilità tecniche sui professionisti incaricati. Per presentarla correttamente occorre generalmente verificare: la regolarità urbanistica, la conformità catastale, la conformità degli impianti, i titoli edilizi originari, eventuali sanatorie, la documentazione strutturale, i collaudi statici ove richiesti, e la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
Il muro della documentazione tecnica
Il professionista incaricato deve spesso ricostruire la storia edilizia dell’immobile attraverso una complessa attività di ricerca documentale. Negli edifici più datati possono mancare collaudi statici, elaborati progettuali originari, autorizzazioni edilizie storiche, documentazione strutturale completa. In molte zone classificate ad elevato rischio sismico la situazione può diventare ancora più critica, e non è raro che tecnici incaricati segnalino difficoltà significative nel certificare tutti i requisiti richiesti.
La sentenza di Rimini: il vero problema non era l’assenza dell’abitabilità
A nostro avviso, il punto più interessante della sentenza non è tanto il fatto che l’immobile fosse privo di abitabilità. Il vero problema era rappresentato dalle difformità urbanistico-edilizie che ne impedivano concretamente il rilascio.
Si tratta di una differenza sostanziale. Un conto è acquistare un immobile che non dispone formalmente dell’agibilità ma che potrebbe ottenerla attraverso una regolarizzazione. Altro conto è acquistare un immobile che, per le proprie caratteristiche urbanistiche o edilizie, non potrà mai conseguirla. È proprio questa circostanza che, secondo il Tribunale, ha inciso in maniera determinante sul valore reale dell’immobile acquistato.
Il consiglio di ANBBA: verificare prima di acquistare
La vicenda di Rimini dimostra ancora una volta che il momento più importante non è dopo il rogito, ma prima.
Chi acquista un immobile con l’intenzione di destinarlo all’ospitalità turistica non dovrebbe limitarsi alle verifiche catastali o alle informazioni fornite dal venditore. Occorre analizzare attentamente la legittimità urbanistica, la possibilità concreta di ottenere l’agibilità, la compatibilità con l’attività ricettiva che si intende esercitare, eventuali criticità strutturali e la documentazione tecnica disponibile. Troppo spesso si scopre soltanto dopo l’acquisto che l’immobile, pur essendo commerciabile, non può essere utilizzato per l’attività che aveva motivato l’investimento.
L’ospitalità familiare deve davvero affrontare tutta questa burocrazia?
È una domanda che ANBBA pone da anni alle istituzioni.
Un Bed & Breakfast, nella sua forma più tradizionale, nasce come attività di ospitalità familiare svolta all’interno di una normale abitazione. Eppure gli adempimenti richiesti finiscono spesso per essere notevolmente più complessi rispetto a quelli necessari per utilizzare la stessa unità immobiliare come abitazione privata o per concederla in locazione residenziale. Si tratta di una riflessione che meriterebbe attenzione da parte del legislatore, soprattutto in un momento storico in cui si parla continuamente di semplificazione amministrativa e sostegno alle piccole attività familiari.
Conclusioni
La sentenza di Rimini non afferma che un immobile senza abitabilità non possa essere venduto. Il Tribunale ha invece evidenziato che, nel caso concreto, le difformità presenti rendevano impossibile ottenere l’abitabilità e che tale circostanza incideva in modo determinante sul valore effettivo del bene.
Per chi opera nel settore turistico extra-alberghiero la lezione è chiara: non basta verificare se un immobile può essere venduto, occorre verificare se può essere utilizzato per lo scopo che l’acquirente intende perseguire.
Una verifica preventiva affidata a professionisti qualificati può evitare anni di contenziosi, spese impreviste e investimenti destinati a trasformarsi in problemi. Perché tra un immobile semplicemente commerciabile e un immobile realmente utilizzabile come B&B, Affittacamere o Casa Vacanze, la differenza può essere enorme.
Ed è proprio per questo motivo che ANBBA continua a raccomandare ai propri associati di non fermarsi alla documentazione fornita dal venditore o alle sole verifiche notarili, ma di sottoporre sempre la documentazione urbanistica ed edilizia a un attento esame tecnico preventivo. Un controllo che può fare la differenza tra un investimento di successo e una lunga serie di problemi amministrativi e giudiziari.
