Sentenza Consiglio di Stato: il self check-in resta valido solo con identificazione de visu in tempo reale. ANBBA chiarisce cosa cambia per gli host.
La recente sentenza del Consiglio di Stato rappresenta un punto di svolta nel dibattito sul self check-in nelle locazioni brevi e, più in generale, nel settore extra-alberghiero.
I giudici hanno annullato la precedente decisione del TAR Lazio (maggio 2025) e confermato la piena validità della circolare del Viminale: l’identificazione dell’ospite deve essere effettuata de visu, ovvero con un controllo visivo reale e verificabile.
1. Il principio stabilito dal Consiglio di Stato
Secondo la sentenza:
✔️ il gestore è sempre tenuto all’identificazione de visu dell’ospite;
❌ NON è sufficiente acquisire la sola foto del documento o comunicarne i dati via messaggio;
⚠️ l’accesso tramite codice senza verifica non è conforme alla normativa.
L’identificazione può però avvenire anche a distanza, purché:
🔹 avvenga tramite strumenti idonei (videocitofono digitale, videochiamata in tempo reale),
🔹 consenta di verificare “hic et nunc” la corrispondenza tra chi accede e il titolare del documento.
➡️ In sintesi: il self check-in è consentito, ma solo con una verifica visiva sincronica dell’ospite.
2. Le motivazioni legate alla sicurezza
La linea del Ministero dell’Interno resta chiara: la verifica diretta dell’identità è un presidio fondamentale di sicurezza pubblica.
Il Viminale ha ricordato episodi concreti — come l’arresto di Viterbo nel 2025 — avvenuti proprio grazie al tempestivo controllo del gestore, che aveva rilevato incongruenze tra documento ricevuto e persona presente.
Secondo il ministro Piantedosi, la sentenza «rafforza la sicurezza e chiarisce in modo definitivo le regole».
3. Il punto di vista degli operatori e delle piattaforme
Airbnb e altri operatori hanno espresso soddisfazione per l’esito, perché:
▪️ viene confermato che il self check-in rimane possibile;
▪️ la tecnologia può sostituire la presenza fisica;
▪️ resta invariata la responsabilità dell’host nell’identificazione dell’ospite e nella trasmissione dei dati alle autorità entro le tempistiche previste (6–24 ore).
4. La posizione di ANBBA: tecnologia sì, ma senza perdere la cultura dell’accoglienza
ANBBA riconosce che l’aggiornamento delle procedure era necessario: il TULPS è nato in un’epoca in cui videochiamate e videocitofoni digitali non esistevano.
La tecnologia può quindi supportare l’operatività di property manager, gestori multi-unità e strutture con check-in a orari variabili.
Tuttavia, ANBBA sottolinea con chiarezza alcune criticità:
⚠️ casi di sostituzione di persona e accessi non autorizzati non sono affatto rari;
⚠️ l’identificazione da remoto richiede attenzione, formazione e senso di responsabilità;
⚠️ un controllo in presenza resta — quando possibile — il metodo più sicuro e immediato per prevenire problemi.
E soprattutto:
➡️ nell’extra-alberghiero l’accoglienza non è un dettaglio, è un valore fondativo.
Un sorriso, una breve presentazione della casa e del territorio, un dialogo con l’ospite: sono elementi che hanno sempre caratterizzato il modello italiano dell’ospitalità familiare.
La tecnologia può facilitare il soggiorno, ma non potrà mai sostituire la relazione umana.
Conclusione
La sentenza del Consiglio di Stato chiarisce definitivamente le regole:
🔹 sì alla tecnologia;
🔹 sì al self check-in;
🔹 ma solo con identificazione de visu verificabile.
Per ANBBA, l’evoluzione del settore deve procedere su due binari complementari:
1️⃣ tutela della sicurezza e rispetto delle norme;
2️⃣ salvaguardia della cultura dell’accoglienza che da sempre distingue l’extra-alberghiero italiano.
Come sempre, ANBBA continuerà a informare, tutelare e formare gli operatori, mantenendo un dialogo tecnico con le istituzioni e offrendo supporto concreto ai professionisti dell’ospitalità.
