Il testo ufficiale : poche righe che lasciano aperti molti interrogativi
A cura dello sportello INFO-FISCO di ANBBA
Aggiornamento del 7 gennaio 2026
Affitti brevi e cedolare secca dopo la Legge di Bilancio 2026
Aggiornamento alla luce del testo ufficiale in Gazzetta Ufficiale: norma semplificata, ma interrogativi ancora aperti
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199 del 30 dicembre 2025, Supplemento Ordinario n. 42 alla G.U. n. 301 del 30 dicembre 2025), entrano definitivamente in vigore le modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi.
Nel corso dell’iter parlamentare il tema della cedolare secca sugli affitti brevi è stato oggetto di numerosi emendamenti ed emendamenti agli emendamenti. Le anticipazioni, le bozze e le notizie circolate durante l’esame della legge avevano lasciato intendere un impianto più articolato e restrittivo.
Il testo finale approvato e pubblicato in Gazzetta, invece, è stato significativamente semplificato, riducendosi a una modifica puntuale, ma non per questo priva di conseguenze.
Il testo ufficiale dell’articolo 17
L’articolo 17 della Legge di Bilancio 2026 dispone quanto segue:
«All’articolo 1, comma 595, primo periodo, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, le parole: “all’anno 2021” sono sostituite dalle seguenti: “all’anno 2026” e le parole: “quattro appartamenti” sono sostituite dalle seguenti: “due appartamenti”.»
Il dato normativo, sotto il profilo letterale, non lascia margini di dubbio: il regime agevolato viene prorogato e il numero massimo di unità immobiliari gestibili in ambito non imprenditoriale viene ridotto da quattro a due.
Una semplificazione solo apparente
Se il testo è chiaro nella sua formulazione, non altrettanto chiari sono gli effetti applicativi, soprattutto con riferimento a:
- la retroattività della norma;
- la posizione di chi, in base alla normativa precedente, gestiva legittimamente tre o quattro unità immobiliari senza partita IVA;
- l’impossibilità, in molte realtà territoriali, di trasformare automaticamente l’attività in imprenditoriale.
Il punto centrale è capire se i soggetti che, fino al 2025, operavano legittimamente come locatori non imprenditoriali:
- debbano adeguarsi immediatamente al nuovo limite di due unità;
- oppure possano continuare a operare secondo il regime precedente, almeno fino a un chiarimento ufficiale.
Il nodo della retroattività
La questione è tutt’altro che teorica. In molte città d’arte – Roma e il Lazio esclusi per specificità normative, ma il problema è diffuso a livello nazionale – la trasformazione da gestione non imprenditoriale a gestione imprenditoriale:
- non è automatica;
- richiede SCIA, adempimenti SUAP, verifiche urbanistiche;
- in alcuni casi non è nemmeno consentita dai regolamenti regionali o comunali.
Il rischio concreto è che operatori perfettamente regolari fino a ieri:
- siano costretti a cessare l’attività;
- senza possibilità di riapertura in forma imprenditoriale;
- per cause non dipendenti dalla loro volontà.
La cedolare secca e il quadro interpretativo ancora incerto
Accanto alla modifica quantitativa introdotta dall’articolo 17, resta sullo sfondo il tema delle aliquote della cedolare secca, che – secondo l’impostazione emersa durante l’iter – prevedono un sistema differenziato in funzione del numero di unità immobiliari.
Il problema, tuttavia, non è tanto l’aliquota in sé, quanto il suo coordinamento con:
- la nozione di attività imprenditoriale;
- la disciplina fiscale generale;
- i vincoli amministrativi locali.
Senza un chiarimento ufficiale:
- il rischio è un’applicazione disomogenea sul territorio;
- con effetti distorsivi e contenzioso potenziale.
Un capitolo ancora aperto
La Legge di Bilancio 2026 ha quindi prodotto un risultato paradossale:
- norma formalmente semplice,
- ma sostanzialmente incompleta sul piano applicativo.
Il chiarimento potrà arrivare solo attraverso:
- una circolare dell’Agenzia delle Entrate;
- oppure un intervento di coordinamento normativo che tenga conto dei profili fiscali, amministrativi e urbanistici.
Conclusioni e monitoraggio
La riduzione da quattro a due unità immobiliari segna un cambio di rotta netto, ma non risolve il problema di chi si trova “nel mezzo”, ovvero coloro che hanno sempre operato nel rispetto delle regole vigenti e che oggi rischiano di trovarsi senza una via praticabile.
Continueremo a monitorare l’evoluzione interpretativa e applicativa della norma e a fornire aggiornamenti tempestivi su questa stessa pagina, man mano che emergeranno chiarimenti ufficiali o prese di posizione dell’Amministrazione finanziaria.
