Cambio di destinazione d’uso per attività ricettive: novità da “Salva Casa” e TAR Puglia

Sempre più soci e cittadini ci chiedono se sia possibile trasformare immobili non abitativi (uffici, laboratori, magazzini, ecc.) in alloggi da destinare ad attività ricettive extra-alberghiere (B&B, case vacanze, locazioni turistiche).

Con la Legge “Salva Casa” (L. 105/2024) la procedura è stata semplificata: il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (ad esempio da ufficio a residenziale) può essere effettuato anche senza opere, presentando una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), purché l’immobile abbia i requisiti per diventare abitazione (altezze, aerazione, igiene, conformità edilizia e urbanistica).

A rafforzare questa possibilità è intervenuta la recente sentenza n. 731/2025 del TAR Puglia, che ha chiarito due punti fondamentali:

1. Tempi certi per i Comuni: l’amministrazione ha solo 30 giorni per bloccare la SCIA (o 60 in casi particolari). Oltre questo termine, il provvedimento è inefficace. Il Comune ha comunque 12 mesi per esercitare l’autotutela (annullamento d’ufficio), ma deve motivare in modo puntuale e dimostrare un interesse pubblico prevalente.
2. Chiarezza sulle categorie funzionali: il passaggio da ufficio a residenziale è a tutti gli effetti un cambio di categoria. È consentito dalla legge, ma resta soggetto al rispetto delle regole del piano urbanistico comunale, che può imporre la presenza di quote minime di destinazioni terziarie (uffici, servizi) nelle zone residenziali.

Tipologia di cambio di destinazione d’uso

Urbanisticamente rilevante, secondo la normativa vigente, esistono due tipi di cambio di destinazione d’uso:

• Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente irrilevante (orizzontale): non comporta cambiamenti al di fuori della stessa categoria funzionale e non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Questo caso è molto controverso e in molti Comuni non è accettato.
• Mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante (verticale): comporta il passaggio a una categoria funzionale diversa e comporta il pagamento dei soli oneri di urbanizzazione secondaria.

Consiglio pratico: verificare sempre presso il Comune dove si trova l’immobile la fattibilità del cambio d’uso e se il Comune ritiene necessario applicare il pagamento degli oneri.

Come dovrebbe operare chi vuole fare il cambio di destinazione

Per trasformare un ufficio o altro immobile non abitativo in alloggio per attività ricettiva, il percorso corretto è il seguente:

1. Verifica preliminare urbanistica e vincoli:
   • Controllare il PRG/Piano Operativo del Comune per capire se l’area consente la destinazione residenziale.
   • Accertare se il cambio di destinazione impatta su vincoli urbanistici o piani attuativi vigenti, come densità, volumetria, destinazioni minime di servizi, vincoli storici, paesaggistici o ambientali, o obblighi di standard urbanistici (aree verdi, parcheggi, spazi comuni).
   • Questa verifica è urbanisticamente rilevante, perché anche se la legge “Salva Casa” consente il cambio di categoria funzionale, l’intervento potrebbe comunque essere bloccato o soggetto a prescrizioni comunali.
2. Verifica tecnica e igienico-sanitaria:
   • Accertare che l’immobile abbia requisiti di abitabilità (altezze minime, rapporti aeroilluminanti, impianti a norma).
   • Eseguire piccoli adeguamenti se necessari.
3. Presentazione della SCIA:
   • La SCIA per cambio di destinazione d’uso si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE).
   • Va allegata la relazione tecnica di un professionista abilitato che attesti la conformità ai requisiti.
4. Decorrenza dei termini:
   • Dal momento della presentazione si può iniziare l’attività (salvo diversa previsione comunale).
   • Il Comune ha 30 giorni per emettere provvedimento inibitorio; oltre questo termine, la SCIA diventa efficace.
5. Registrazione e avvio attività ricettiva:
   • Una volta perfezionata la destinazione residenziale, si può avviare la procedura di apertura dell’attività (SCIA commerciale/turistica, comunicazione a SUAP, questura, assegnazione CIN, ecc.).

Servizio ANBBA

Per i propri soci, ANBBA mette a disposizione professionisti abilitati, presenti in alcune delle principali città, per valutare la fattibilità del mutamento di destinazione d’uso e per presentare la eventuale SCIA al Comune.