La scadenza del 30 giugno 2026 per il cambio di destinazione d’uso potrebbe slittare al 2027.
La Regione Toscana sta predisponendo una proposta di legge per prorogare il termine del 30 giugno 2026 previsto dall’articolo 41 della legge regionale 61/2024, che disciplina il cambio di destinazione d’uso urbanistica per le attività ricettive. La notizia è arrivata direttamente in Consiglio regionale, dove gli assessori Leonardo Marras (Economia e Turismo) e Filippo Boni hanno risposto a un’interrogazione di Fratelli d’Italia.
L’obiettivo è dare tempi più realistici a Comuni e operatori per adeguarsi alle nuove regole — con una scadenza che potrebbe slittare fino al 2027.
Cosa prevede l’articolo 41
L’articolo 41 del Testo Unico del Turismo della Toscana stabilisce che dal 1° luglio 2026 le attività ricettive — B&B, affittacamere, case vacanza, residenze d’epoca — debbano essere gestite in immobili con destinazione urbanistica turistico-ricettiva, superando quella residenziale.
Un passaggio rilevante, confermato nella sua legittimità dalla Corte Costituzionale nel 2025, ma che nella pratica richiede tempi e procedure che molti Comuni e operatori non sono ancora in grado di rispettare entro la scadenza originaria.
Cosa cambierà con la proroga
La Giunta regionale sta lavorando su quattro punti concreti:
- Proroga del termine di adeguamento, per consentire una transizione più ordinata.
- Chiarimenti sulla fase transitoria, fino all’entrata in vigore effettiva delle nuove disposizioni.
- Esclusione degli oneri di urbanizzazione per le unità già in esercizio.
- Possibilità di ripristino della destinazione residenziale in caso di interruzione dell’attività ricettiva.
La normativa non viene stravolta: viene resa applicabile e sostenibile per chi oggi già opera.
Un chiarimento importante: destinazione urbanistica, non catastale
Questo punto genera spesso confusione ed è utile chiarirlo con precisione.
Il cambio previsto dalla legge riguarda esclusivamente la destinazione urbanistica dell’immobile — cioè quella definita dal Piano Regolatore Comunale (P.R.G.) o dal P.U.G. — e non incide sulla categoria catastale. La rendita degli immobili resta in categoria residenziale (A/1, A/2, A/3, A/7, ecc.), con esclusione degli A/10 che sono classificati come uffici.
Non si tratta quindi di un cambio catastale né di un impatto fiscale diretto sulla rendita: è una regolarizzazione urbanistica per poter esercitare legalmente l’attività ricettiva.
Cosa succede fino all’approvazione formale della proroga
Fino a quando la proposta di legge non sarà approvata dal Consiglio regionale:
- Il cambio di destinazione d’uso resta formalmente obbligatorio entro il 30 giugno 2026.
- Sono previste possibilità di rettifica, chiarimento e deroghe transitorie durante il percorso legislativo.
In pratica: chi è già in attività non deve intervenire immediatamente, ma è opportuno monitorare l’evoluzione normativa e tenersi aggiornato attraverso le comunicazioni ufficiali della Regione e dell’associazione.
Attività privata o imprenditoriale: una distinzione che conta
Il documento affronta anche un tema che genera frequenti malintesi tra gli operatori: quando una locazione turistica diventa attività imprenditoriale?
Locazioni turistiche occasionali:
- Affitti saltuari, tipici di privati che gestiscono uno o pochi immobili senza continuità organizzata.
- Non richiedono Partita IVA, SCIA o requisiti imprenditoriali.
- Rientrano nella disciplina nazionale delle locazioni turistiche.
Attività imprenditoriale:
- Si configura in presenza di più immobili gestiti con continuità, servizi aggiuntivi assimilabili a quelli alberghieri, organizzazione strutturata.
- Richiede Partita IVA, SCIA e adempimenti specifici.
Un punto da sottolineare: non esiste una soglia rigida basata sul numero di immobili. La valutazione è complessiva e tiene conto della continuità e dell’organizzazione dell’attività — non di un conteggio automatico.
In sintesi per gli operatori
- La Regione Toscana sta preparando una proroga oltre il 30 giugno 2026, con possibile slittamento al 2027.
- Il cambio di destinazione d’uso sarà semplificato: niente oneri aggiuntivi per chi è già in esercizio, possibilità di ripristino della destinazione residenziale.
- La distinzione tra gestione privata e attività imprenditoriale dipende dall’organizzazione e dalla continuità, non dal numero di immobili.
- Il cambio riguarda la destinazione urbanistica, non la categoria catastale: nessun impatto diretto sulla rendita.
Chi opera in Toscana ha tutto l’interesse a seguire da vicino l’iter di questa proposta di legge. ANBBA seguirà l’evoluzione e aggiornerà gli associati non appena ci saranno sviluppi ufficiali.
