ANBBA chiede una normativa nazionale chiara per evitare incertezza e regole frammentate.
Di Cesare Gherardi – Direttore ANBBA
Il comparto extra-alberghiero in Italia vive una fase di forte instabilità normativa.
Dopo la legge della Toscana, la sentenza della Corte Costituzionale di dicembre 2025 e l’introduzione del CIN nazionale, un nuovo fronte si apre con la legge dell’Emilia-Romagna, recentemente impugnata dal Governo.
Al centro dello scontro c’è un tema cruciale: la destinazione d’uso urbanistica degli immobili utilizzati per locazioni brevi.
Una questione che rischia di ridefinire le regole del settore a livello nazionale, incidendo su proprietà privata, libertà d’impresa e stabilità del mercato.
Il nodo centrale: la destinazione d’uso degli immobili
La normativa dell’Emilia-Romagna introduce una nuova categoria urbanistica denominata “locazione breve”, imponendo agli immobili destinati agli affitti turistici il passaggio dalla categoria residenziale a quella turistico-ricettiva.
In particolare, la legge prevede che:
- gli immobili destinati a locazioni brevi debbano adeguare la destinazione urbanistica;
- i Comuni possano individuare aree territoriali con limiti o condizioni specifiche;
- possano essere introdotte percentuali massime di immobili destinabili a locazione breve;
- possano essere vietati frazionamenti o trasformazioni funzionali finalizzate a tale utilizzo.
Non si tratta di meri adempimenti amministrativi, ma di un cambio strutturale del regime giuridico dell’immobile.
Gli effetti concreti per proprietari e operatori
Il mutamento di destinazione d’uso può incidere direttamente su:
- commerciabilità dell’immobile
- valore patrimoniale
- oneri edilizi e urbanistici
- requisiti strutturali e impiantistici (D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia)
- accesso al mercato turistico
In sostanza, l’utilizzo turistico rischia di diventare una concessione amministrativa subordinata alla pianificazione urbanistica locale, anziché una libera modalità d’uso del bene nel rispetto delle regole generali.
Il precedente della Toscana e la sentenza della Corte Costituzionale
Nel dicembre 2025 la Corte Costituzionale ha dichiarato non fondate le questioni sollevate dal Governo contro la legge della Toscana.
La Consulta ha ritenuto non irragionevole prevedere una destinazione turistico-ricettiva quando un immobile venga utilizzato in modo stabile e organizzato come struttura ricettiva.
Tuttavia, la decisione non ha tracciato un confine netto.
Non è stato un via libera totale alle Regioni, ma nemmeno un rigetto delle preoccupazioni statali.
Una sentenza intermedia, che ha lasciato ampi margini interpretativi.
Il rischio: un’Italia a macchia di leopardo
In assenza di una disciplina nazionale organica, si profila uno scenario di frammentazione normativa:
- Toscana già operativa
- Emilia-Romagna sotto impugnazione
- possibili interventi in Puglia
- regolamenti allo studio nel Comune di Roma
- iniziative locali nei centri storici ad alta pressione turistica
Questo significa incertezza per operatori, investitori e proprietari.
Chi opera in una Regione potrebbe trovarsi soggetto a regole completamente diverse rispetto a chi lavora in un’altra.
Un contesto che mina la certezza del diritto, principio cardine dell’ordinamento e prerequisito per lo sviluppo economico.
Urbanistica vs libertà economica: il punto costituzionale
La locazione breve è disciplinata dall’art. 4 del D.L. 50/2017, ed è inquadrata come contratto di locazione civile, non come mutamento funzionale dell’immobile.
Trattarla come una trasformazione urbanistica significa spostare la regolazione dal diritto civile alla pianificazione territoriale, con il rischio di utilizzare strumenti urbanistici per limitare o contingentare un’attività economica.
Qui si apre il vero nodo costituzionale:
fino a che punto le Regioni possono incidere su proprietà privata e libertà d’impresa?
Overtourism e diritto alla casa: un bersaglio sbagliato?
Il tema dell’overtourism e della carenza abitativa nei centri storici è reale.
Ma attribuire la responsabilità prevalente alle locazioni brevi rappresenta una semplificazione fuorviante.
Le cause strutturali includono:
- desertificazione commerciale
- trasformazione degli immobili in uffici
- immobili sfitti per ragioni fiscali o ereditarie
- carenza di edilizia pubblica
- rigidità del mercato delle locazioni tradizionali
- pressione universitaria e mobilità lavorativa
Colpire indiscriminatamente l’extra-alberghiero rischia di produrre effetti simbolici, non soluzioni strutturali.
Le locazioni turistiche sono economia reale
Il settore delle locazioni brevi rappresenta:
- integrazione di reddito per migliaia di famiglie
- valorizzazione del patrimonio immobiliare
- rigenerazione urbana
- risposta flessibile alla domanda turistica
- complemento all’offerta alberghiera
Imporre barriere rigide rischia di spingere il fenomeno nell’irregolarità, anziché governarlo in modo efficace.
Serve una legge nazionale chiara e uniforme
Il problema non è scegliere tra Stato o Regioni.
Il problema è che un settore economico nazionale non può essere regolato in modo frammentato.
Serve:
- Una disciplina nazionale organica sulle locazioni brevi
- Un equilibrio chiaro tra competenze statali e regionali
- Criteri uniformi sui requisiti minimi
- Limiti all’uso degli strumenti urbanistici per contingentare il mercato
- Tutela della proprietà privata e della libertà d’impresa
Il rischio di una nuova sentenza “ambigua”
L’impugnazione della legge dell’Emilia-Romagna porterà nuovamente la questione davanti alla Corte Costituzionale.
Questa volta sarà fondamentale chiarire:
- se una Regione può istituire una destinazione d’uso autonoma per le locazioni brevi
- se sono legittimi limiti percentuali territoriali
- dove finisce la pianificazione urbanistica e dove inizia la regolazione economica
Un’altra sentenza “intermedia” prolungherebbe l’incertezza.
Regole sì, instabilità no
La regolazione è legittima.
La compressione selettiva della proprietà privata, variabile da Comune a Comune, non lo è.
Gli immobili devono poter essere utilizzati nel rispetto delle norme su sicurezza, fiscalità e ordine pubblico, senza trasformare la proprietà in una variabile amministrativa instabile.
Basta conflitti istituzionali. Serve una riforma seria
Lo scontro continuo tra Governo e Regioni:
- non aiuta i Comuni
- non aiuta i cittadini
- non aiuta il mercato
- non aiuta il turismo
Serve un tavolo nazionale serio.
Serve una riforma organica.
Serve uscire dalla logica emergenziale.
Il comparto extra-alberghiero è parte integrante dell’economia italiana.
Non può essere trattato come un’anomalia da contenere.
Senza certezza del diritto non c’è sviluppo.
Senza sviluppo non c’è equilibrio sociale.
ANBBA al fianco degli operatori
ANBBA tutela gli operatori del settore extra-alberghiero e chiede regole chiare, uniformi e rispettose dei principi costituzionali.
L’Associazione è a disposizione di soci e non soci per supporto normativo, operativo e istituzionale su locazioni turistiche e affitti brevi.
