La cedolare secca nei contratti di locazione ad uso B&B e nelle Locazioni Turistiche

La Cedolare Secca a cura del Rag.Paolo Sardi

Il consulente Rag. Paolo Sardi chiarisce l'argomento sulla cedolare secca in seguito alle numerose domande pervenute ad Anbba.

Esclusioni

Sono esclusi dalla possibilità di usufruire del regime della cedolare secca nel caso in cui l'immobile o l'inquilino abbiano i segueti requisiti:

  1. Immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti ad una categoria catastale diversa (immobili accatastati come uffici o negozi);

  2. I contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitativa di collaboratori e dipendenti (foresteria);

  3. Immobili pur accatastati ad uso abitativo, ma locati per uso ufficio o promiscuo

Dato il punto (3) l'affittacamere professionale non può usufruire della cedolare secca perché nei locali ad uso abitazione viene svolta attività commerciale.

Approfondimenti

Se poi l'immobile, ad uso abitativo e locato come abitazione, ma che poi successivamente una parte di esso viene destinato dall'inquilino ad affittacamere non professionale , per logica interpretativa della norma si applicherà quanto stabilito al punto 3). Questo però potrebbe creare un problema di inadempienza contrattuale in funzione del contratto precedentemente stipulato per i seguenti motivi:

- il soggetto locatario prende in locazione un immobile per destinarlo ad abitazione: generalmente in tutti i contratti di locazione c'è il c.d. vincolo di destinazione (uso ufficio, uso abitazione) e di non destinare altrimenti l'immobile, neanche una porzione, nè di sub-locarlo o concederlo in comodato;

- il soggetto locatario decide poi di iniziare un attività di affittacamere non professionale , senza dire niente al locatore, che applica la c.d. (cedolare secca), clausola inserita nel contratto se stipulato dopo il 2011 o meglio dopo la data di entrata in vigore della norma. Se poi il contratto è stato stipulato prima del 2011 il proprietario, come stabilito dalla legge stessa, ha la facoltà di comunicare a mezzo raccomandata di voler applicare la "cedolare secca" dato che sa che l'immobile è destinato esclusivamente ad abitazione e e l'inquilino non gli ha comunicato niente, cioè del fatto che nell'abitazione sta gestendo un attività di Bed and Breakfast affittacamere non professionale;

A questo punto cosa succede?
l'Agenzia delle Entrate, dopo un'attenta verifica, rileva che il locatore, in buona fede, non può applicare la cedolare secca perchè l'immobile viene utilizzato in modo promiscuo, quindi procede alla rettifica delle dichiarazioni dei redditi del locatore con il conseguente recupero di:

- imposta registro non versata;

- differenza tra quanto versato per Cedolare secca e quanto invece doveva IRPEF,ADD.REGIONALE, ED ADD.COMUNALE non versate, oltre a sanzioni ed interessi;

Conclusione

- il locatore può rivalersi verso il locatario per grave danno con la possibilità anche di annullare il contratto per inadempienza contrattuale

Da tutto quanto si deduce per logica consequenziale che in caso che uno decida di svolgere attività di Bed and Breakfast in un immobile in locazione deve gioco forza avvisare il proprietario di questa evenienza inserendo questo come clausola contrattuale conseguentemente il locatore non potrà in ogni caso chiedere ne applicare la cedolare secca.

➜ Le Locazioni per finalità Turistiche

Nell'ambito delle Locazioni Turistiche il locatore (persona fisica) può oggi optare per il regime della cedolare secca - con aliquota del 21%.
Ciò dà al locatario la possibilità di rendere la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito e che non vada a sommarsi al reddito complessivo.

Ricordiamo però che, nel caso delle Locazioni Turistiche, offrire servizi alberghieri o extralberghieri quali ad esempio: colazione, pulizia dei locali durante il soggiorno, cambio della biancheria durante il soggiorno, somministrazione di cibo e bevande non è consentito e priva così il proprietario dell'opzione del regime della Cedolare Secca.

La circolare del 4 Giugno 2012 dell'Agenzia delle Entrate precisa:

"Per tali contratti - sotto i 30 giorni - per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.

Per poter beneficiare del regime della cedolare secca, in base al comma 11 dell'art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell'opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo."

↓ SCARICA QUI La Circolare 20/E sulla CEDOLARE SECCA dell'Agenzie delle Entrate
Per questa ragione consigliamo caldamente di inserire nel contratto di Locazione Turistica, firmato dal Conduttore e Locatore, la seguente clausola:
"La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 denominata "cedolare secca", riservandosi, tuttavia, la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da esercitarsi a mezzo raccomandata a.r. prima della scadenza dell'annualità contrattuale.

L'opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell'obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso.

Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l'applicazione di tale regime fiscale, sull'importo annuo del canone dovrà essere pagata l'imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l'aumento del canone in base all'indice ISTAT nella misura del....... della variazione relativa in aumento dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, verificatasi rispetto al mese precedente quello di decorrenza del presente contratto."

↓ VISITA QUI IL SITO Agenzia Delle Entrate - Scheda Informativa Cedolare Secca